雄安新区住房模式与房价调控
时间：2020-09-20 07:54:36 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘要：房地产业成为雄安新区建设的重要内容之一，为保证雄安新区建设的高质量和可持续性，通过对雄安新区现状的分析，同时对比国内外发达国家和地区的住房模式，找到适合雄安新区住房模式的对策，提出雄安新区住房建设过程中房价调控策略，为政策制定者提供决策依据。
关键词：雄安新区;住房模式;房价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）01-0032-34 收稿日期：2018-12-12
1引言
衣食住行是人类赖以生存的基本条件，在温饱问题逐渐解决之后，住房的需求和改善自然成为老百姓日常生活的主要需求。2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立雄安新区。雄安新区的设立是国家京津冀协同发展战略的需要，是调整优化京津冀城市空间结构布局的需要，同时对河北来说，也是与京津地区协调发展、提升经济水平的良好机遇。新区的规则范围为河北省雄县、容城县、安新县三县及周边部分区域，地理位置优势明显，交通便利，现有开发程度低等优点，但同时伴有经济发展相对落后，基础设施差等缺点。河北省经济统计年鉴显示，截至2016年末，雄县、容城县、安新县三县土地面积1556平方公里，年末总人口113.62万人，地方生产总值218.43万元，城镇化率只有44.9%（河北省为53.3%），如表1所示。由此可见，雄安新区的经济基础相当薄弱，因此，房价上涨的空间巨大，吸引了全国各炒房团的目光。但雄安新区自2017年宣布设立之初就严厉打击各种炒房行为，并对相关责任人依法刑事拘留，还对当地房屋过户等事项进行冻结，力度之大，可见一斑。2018年4月9日，国家金融与发展实验室理事长李扬在博鳌论坛提到，雄安新区的房地产政策已经有了新的模式——“只租不卖”，可见中央要在雄安新区探索全新的住房模式，这符合雄安新区“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的建设理念。
2016年，中国房地产市场经历了一波快速上涨行情。房地产开发投资、商品房销售面积和销售额等核心指标均出现较大的同比涨幅。为防止房价过快上涨，解决与之同时出现的相关问题，中央和地方各级政府相继出台了一系列房地产调控政策，既包括经济手段，也包括行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面进行强有力的全方位调控，对房价稳定起到了一定的作用。国内学者对于房价的研究比较多，况伟大和李涛（2012）通过实证发现，房价是由供求决定，而非地价和土地出让方式，地价由房价决定，而非土地出让方式。李玲等（2012）通过对北京的研究发现政策鼓励期房价上升，政策收缩期房价下降，政策对房价的调控具有滞后性，滞后期约3个月。李仲飞和张浩（2015）的研究发现房价较快增长地区具有需求拉动型特征，房价较慢增长地区具有成本推动型特征。高波等（2017）发现房价比股价更能反应一国的金融状况，利率与房价的相关性最强，房价和利率对总产出的影响周期更长。总之，雄安新区的建立势必对周边城市房价产生影响，对雄安新区住房模式及房价调控政策的研究有重要意义。
2国内外发达国家和地区住房模式对比
李一丹等（2016）在先前学者对住房模式定义的基础上进行总结，得出定义：一个国家或地区根据经济发展阶段，在解决居民住房问题过程中形成的，住房市场与住房保障的各自发展方式及相互间的匹配关系。这种匹配关系涉及住房供应、交换、消费和管理等环节，由于社会进步、经济发展以及住房制度不同，居民对住房需求的变化会发生改变。
发达国家和地区较为成熟的住房模式主要包括包括美国模式、英国模式、德国模式、新加坡模式等。美国的共有产权制度已经有数十年的发展，在美国国内已经相当成熟，Temkin et al.（2007）对美国共有产权房项目进行了评估，主要包括三种模式：社区土地信托（ Community Land Trust）、有限产权合作（Limited Equity Cooperatives）和限制合同条款（Deed Restricted）。华佳（2011）从市场化共有产权房和保障性共有产权房两方面对美國共有产权制度进行考察分析，指出其共有产权制度是自下而上，市场自主发展起来的，每个城市的做法千变万化，各有不同，多样性强。
从全球来看，英国的住房问题最早产生，从20世纪70年代开始私有化改革，英国的住房保障形式主要有住房合作协会、公房整体出售计划、可承受租金计划等。汪文雄和李进涛（2010）对英国1975-2007年间住房政策改革与实践进行梳理，指出其政策缺乏连续性和全面性，但在公平性、可持续性和融合性方面值得借鉴。王兆宇（2012）对英国住房保障政策发展脉络进行梳理，分析了现行住房保障体系：居有其屋计划和住有所居计划，总结了其住房市场的经验和教训，指出不能让政府承担过重的负担，也不能一味地放开房地产市场。
德国是低住房自有率的国家，房价却长期保持稳定，这在发达国家中是绝无仅有的。余南平（2010）做的系列研究中，对金融危机下的欧洲不同住房模式的房价变化进行研究，将欧洲不同模式的抗压性反应与经济衰退状况进行关联研究，指出不同的住房市场对泡沫膨胀具有推动和抵御作用;在对德国模式的研究中，指出了其在金融危机下的出色表现，体现了德国住房管制的特殊性，成为可借鉴的典范。徐镭和朱宇方（2014）通过对比德国模式和美国模式，指出应该结合社会制度，采用“混合模式”，反对以标签化的方式理解政策体系。
新加坡是高住房自有率国家，很多人认为新加坡模式是最值得学习和借鉴的。陈杰（2012）对新加坡模式从能不能学、有没有必要学和应不应该学三个方面深入分析，指出要在高住房自有率和社会保障福利之间做出权衡，同时认为我国未来住房模式的关键是淡化房地产业对经济的拉动作用，回归民生。李俊夫等（2012）描述了新加坡住房模式发展的历史演变，并以乌兰新镇进行案件分析，对我国住房保障政策提供参考建设。
综上所述，国内外发达国家和地区已经形成了特有的住房模式，每种模式各有优劣，很多都是可以借鉴的，美国模式的多样性和灵活性值得借鉴，而且在房屋共有产权方面已相当成熟，英国模式的整合性和可持续性值得借鉴，而德国模式高效实用，对于保持房价稳定性方面值得借鉴，香港模式的资产证券化值得借鉴。英美等国家是高住房自有率的国家，而德国等西欧国家是低住房自有率，这和不同国家的国情及文化习俗息息相关，低住房占有率并不意味着住房问题更多。对于我国而言，绝不可以照搬照抄，因为在我国不同地区经济社会发展差异明显，应因地制宜，探索具有各地区不同特色的住房模式。
3对策和建议
北京、天津对河北省具有虹吸效应，河北省的经济增长点又主要集中在产能过剩的钢铁和化工等行业，与北京、天津的差距进一步扩大。因此，中央政府决定建立雄安新区不仅对于建设京津冀城市群，真正实现京津冀协同发展有重要意义，也对河北省的可持续发展有重要意义。雄安新区可作为北京、天津与河北省对接、耦合的“齿轮城市”，让京津冀协同发展高效运转起来，雄安新区又不同于深圳特区和浦东新区，定位为集中疏解北京非首都功能，优化京津冀城市布局和空间结构，应淡化房地产业的经济拉动作用，突出住房的保障作用。
首先，借鉴国际先进的住房模式，美国和英国主张高住房自有率，而德国、法国等西欧国家更鼓励租房而不是买房，可见低住房自有率国家不一定比高住房自有率国家产生的住房问题更多，但低住房自有率并不适合我国国情和人民传统习俗。因此，新加坡组屋模式更适合新区的发展，同时对抑制房价能进到立竿见影的效果。
其次，制定合理的金融政策和税收政策，房地产业属于资金密集型产业，房地产开发商主要依赖银行贷款和商品房预售款。利率渠道和信贷渠道是金融货币政策影响房地产价格的主要途径。在新区建立一套行之有效的金融政策对房价的调控很有好处。同时，大力推进房地产税的出台，对于房价控制的效果也会十分明显。
再次，出台可持续发展的土地政策，理顺雄安新区土地供应方式与结构、土地利用、規划与控制情况，对土地价格形成机制、土地政策影响房价的机理与渠道等方面进行深入研究分析，从而形成适应雄安新区可持续发展的土地政策。
最后，配套相应的住房保障政策，改变传统的政府主导保障房建设的模式，利用PPP、BOT和REITs等新型融资模式建设保障性住房，鼓励民间资本参与建设保障性住房，形成雄安新区房价调控政策的合力。
