珠江新城最大地主嘉裕地产:1000万起家,4年投资超百亿
时间：2020-03-15 07:51:41 来源：达达文档网 本文已影响 人 
嘉裕集团（下称“嘉裕” ）的地产帝国是广州市嘉裕房地产集团（下称“嘉裕地产” ），其旗舰广州市嘉裕房地产发展有限公司（下称“广州嘉裕房地产” ），成立于1995年4月，一直默默耕耘，现已成功开发了众多知名楼盘。
“在珠江新城，嘉裕集团已经拥有包括E6—1、E5—2、F2—2、D、K等多个地块，近10个项目，总建筑面积近100万平方米，主要用于对商住、星级酒店、国际商务公寓与超甲级写字楼等项目开发，成为珠江新城拥有住宅用地最大的‘地主’。”嘉裕在其官网如此放言。此外，嘉裕地产还在重庆、成都、宁波、武汉设立子公司。更令人称奇的是，2008年仅以1000万元起家的嘉裕地产，短短4年在广州之外的投资竟有百亿元左右。
嘉裕一向行事低调，神秘示人。从名不见经传的房地产企业为何能在寸土寸金的广州CBD所在地珠江新城称霸住宅地主，再到财大气粗地进军二三线城市，嘉裕地产的迅速崛起始终是个谜。嘉裕的房地产帝国，究竟是何面目？
谜一样的资产
嘉裕的房地产帝国的资产关系甚为错综复杂。
广州市工商管理行政局登记资料显示：广州嘉裕房地产最初有3大股东，股东广州市达利高置业有限公司（下称“达利高” ）先后于1995年4月20日、2000年9月20日共出资3000万元，占比37.50%；股东李玉珍于2003年3月14日出资2818.5万元，占比35.23%；股东李根长2006年8月8日出资2181.5万元，占比27.27%。营业范围为“房地产开发、经营（二级公司）；商品房销售；物业代理、租赁经营、中介服务；批发和零售贸易（国家专营专控项目除外，该业务于2006年11月22日被取消）”。
2006年12月25日，达利高再次增资7000万元，股权增至为66.67%，李氏兄妹分别占比18.79%、14.54%。
匪夷所思的是，在这之后，广州嘉裕房地产的这15000万元的股权竟在短短的时间内先后转让4次。
2007年10月18日，达利高将其持有的1亿元出资份额全部转让给李玉珍 (这时李玉珍、李根长股权分别变为85.46%、14.54%)。仅半个月，就是在2007年11月2日，李玉珍、李根长兄妹俩又将股权全部转让给广州市嘉盛创富投资有限公司（下称“嘉盛创富”）。半年后，嘉盛创富于2008年5月12日将股权全部转让给广州市明源投资有限公司（下称“明源投资” ）。
2009年12月，广州嘉裕房地产召开股东大会决议变更公司股东，原股东嘉裕地产（前身就是明源投资，下称“嘉裕地产集团” ）又将这15000万元股权转让给嘉盛创富。
也就是说，广州嘉裕房地产的股权转了一圈又回到了原地，还是被握在了嘉盛创富手里。时代周报记者多次致电嘉盛创富财务部经理李金友，而对方以在忙为由匆匆挂掉。
经查询得知，原来，嘉盛创富大有来历，其于2007年10月注册1000万元成立，而股东就是李玉珍、李根长兄妹二人。不过，一直以来，李氏兄妹神秘示人，跟媒体几近绝缘。时代周报记者联系李玉珍曾经的下属许守伟，对方三缄其口，称与嘉裕有保密协议，不便透露与李玉珍等相关的只言片语。
嘉裕董事长为李根雄，李玉珍、龙锐钊为副总裁，李根长、黄瑞宁为助理总裁，而近几年来代表嘉裕出现在公众视野的却多是龙锐钊。
住宅项目大地主的烦恼
“嘉裕地产还是以住宅为核心。但是在2005、2006年前后，面对房地产宏观调控，我们在考虑、在实践如何由短期投资转为长期投资，如何在商业地产、住宅地产开发中互相平衡。”在“第十届（2011年度）广东地产资信20强”颁奖典礼上，龙锐钊强调了嘉裕的主业是住宅地产业务。
其实，早在 2005年，嘉裕在珠江新城已经拥有 E5-2、E6-1、K1-1、K1-2、K1-3、D5-1、D5-2、F2-2、G3-2等10个项目，以商住项目为主，总建筑面积达到约100万平方米。而其如何拿到了这么多地是个谜团。而当时珠江新城开发量较大的几大地产集团，如保利、富力、中海等公司，各自的总建筑面积大约只有50万平方米。无疑，嘉裕当时就成为了珠江新城名副其实的“大地主”。
2006 年10月，位于广州珠江新城CBD商务核心的嘉裕?礼顿阳光国际公寓开盘，当时有炒其“创造了2个月售罄的销售奇迹”（不过时代周报记者查询发现，至今其还有20余套的尾货）。嘉裕“酒店+地产”开发模式开始广受业界关注，这一年，成为嘉裕进军珠江新城关键的一年。
之后，嘉裕开发了众多知名项目，包括汇峰苑、嘉裕?君玥公馆、嘉裕?丹顿阳光、嘉逸豪庭酒店、嘉逸国际酒店、维家思广场、嘉裕太阳城广场等项目，以打造高端地产自居。
今年３月，号称“CBD双轴核心酒店生活体”的酒店地产旗舰嘉裕公馆“千呼万唤始出来”，这个由嘉裕花重金聘请国际知名的贝尔高林首席设计师打造的项目，拥有21万平方米的国际社区、超10000平方米顶级酒店园林景观，这在寸土寸金的珠江新城实属罕见，因此被誉为“珠江新城中轴上最后一块最大的纯居住社区”。
明星楼盘陆续推出，但是，嘉裕却再也没出现过如嘉裕?礼顿阳光国际公寓般的销售奇迹。“受限购、限贷政策的影响，投资类、改善类需求受到严重制约，这对顶级豪宅所对应的客户产生很大影响，豪宅市场销售形势不容乐观。” 高力国际调研及咨询董事陈厚桥对时代周报记者表示。
以嘉裕?君玥公馆为例，推出时被同行视为豪宅中的精品，更是赢得满身荣耀，获得 “2008中国地产新视角最具投资价值项目”、“2007年楼市奥斯卡十大明星楼盘”等。但时代周报记者5月21日查询发现，其近半年来仅售出4套，套现2018.65万元，开盘至今，共售出513套，还剩104套，去化率为83％。
而同样主打酒店服务的特色豪宅嘉裕?丹顿阳光，近半年也只售出３套，回笼资金1082.72万元，自2009年８月开盘以来，累计共售271套，未售257套，去化率仅为51％。
此番情况下，能独当一面的就剩3月推出的嘉裕公馆了。该楼盘推出来后，截至5月21日为止，已售83套，收获36442.96万元。不过，遗憾的是，一向以高端优质产品开发商自居的嘉裕，也被爆出不良信息。
今年3月中旬，广州城乡建设网就发布信息称广州市嘉裕房地产有限公司所属的珠江新城K1-1、K1-2地块的商业楼工程1栋项目未验收已投入使用。而早在2009年3月， K1-1、K1-2、K1-3地块就已经由于楼层拔高而引发讨论，对此，广州市规划局于当年8月在《關于同意修建性详细规划方案的复函》中强调，K1-1、K1-2、K1-3地块建筑高度应按≤100米高度控制。近日，嘉裕公馆更被微博曝料样板房和户型图不一致。
二三线谋变
除了广州，嘉裕的国内扩张早已进行。嘉裕的官网称：“2009年3月嘉裕房地产集团成立，目前辖下有广州市嘉裕房地产发展有限公司、重庆市世纪嘉裕房地产发展有限公司、成都嘉裕房地产发展有限公司、武汉市嘉裕房地产发展有限公司、宁波市嘉裕房地产开发有限公司等，标志着嘉裕房地产向全国品牌进军。”
当然，这段话颇值得推敲：早在2009年12月，广州市嘉裕房地产的股东已变为了嘉盛创富。
那嘉裕地产又是怎样的来头？
嘉裕地产的前身其实是明源投资，由李玉珍、李根长于2008年2月出资1000万元成立，分别占比85.46%、14.54%，当时的经营范围为“以自由资金投资”，和地产不沾边。直到2009年3月18日，其才变更为嘉裕地产，业务也由此变为“房地产投资、经营管理”，至此方才成为名正言顺的地产集团。
不过，虽然嘉裕地产的法定代表人是李玉珍，但其背后真正的大股东却是广州嘉裕房地产的原股东之一达利高。达利高于2008年12月29日，2009年4月23日、2011年1月24日分别增资5000万元、6000万元、8000万元，掌有嘉裕95%的股权。
从嘉裕地产的子公司设置便可知其已将战略市场瞄准到了二三线城市。嘉裕旗下的嘉兴礼顿酒店、苏州东方国际大酒店都已开业。其在重庆、成都拥有的土地储备更是高达6000多亩，都是商住项目。
成都项目总占地5000多亩，位于成都市光华大道，主要建设内容为：27洞国际标准高尔夫球场、大型综合购物中心、五星级度假酒店、五星级商务休闲会所俱乐部和高档住宅项目等。
重庆项目总占地1000多亩，位于九江大道旁的商住区内，主要建设内容为：酒店旅游管理大专院校、大型综合购物中心、五星级商务休闲会所俱乐部和高档住宅项目等。项目建设分两期实施，全部项目五年内完成，总投资达40亿元。
此外，嘉裕在武汉、宁波拥有五星级酒店项目。其中，宁波嘉裕酒店项目，更是由成功设计迪拜七星级酒店（帆船酒店）的世界著名设计公司—英国阿特金斯设计公司进行设计，占地面积1.42万平方米，总建筑面积约79810平方米，总投资约5亿人民币。
粗略估计，仅这4个城市的投资已达100亿元左右。2008年以1000万元起家的嘉裕地产，短短4年在广州之外的投资竟有百亿元左右，令人咋舌。
总体来看，嘉裕在二、三线布局的都是综合项目，也恰恰印证了其欲“由住宅短期投资转为商业长期投资”的战略。“走出一线城市是必然的。虽然短期来看，大规模开发对开发商而言会存在很大资金压力，但是，‘商住’两条腿走路，能平衡其在政策调控下的风险，又能回收现金流。”陈厚桥对时代周报记者说。
