谁占领了我们的居住空间？
时间：2020-03-13 08:04:29 来源：达达文档网 本文已影响 人 
发改委日前公布的一季度房地产开发投资加速的消息后，引起了多方关注。住房结构调整任务艰巨、住房保障制度仍不完善等现实问题令相关部门和市场人士忧心忡忡。而各大城市房地产市场却持续走高。
杭州
投资热度依然不减
房价的悄然一路攀升，一直牵动着房产开发投资商、销售商和市民的心。面对4月18日国家发改委、国家统计局发布的新数据——全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨5.3个点，涨幅比上月低0.3个点；环比上涨0.6点，涨幅与上月持平，杭州房地产的投资商、销售商和市民们各有盘算。
尽管与去年同期相比，今年第一季度杭州房地产市场的开发投资指标表现基本平稳，增幅小幅下降，处于一个相对稳定、理性的增长区间。但在不断上浮的楼市价格利润空间的诱惑下，诸多企业对房地产的向往似乎依然热情不减。
据了解，一季度，杭州市限额以上完成固定资产投资204.38亿元，比去年同期增长16.2％，增幅同比提高9.6个百分点。其中，房地产开发完成投资额64.11亿元，比去年同期增长4.6％。今年1至3月份，杭州市8城区完成房地产开发投资额48.63亿元，比去年同期增长8.02％，增幅下降2.48个百分点；房地产施工面积达2840.5万平方米，比去年同期增长10.88％，增幅下降5.47个百分点；新开工面积为117.8万平方米，比去年同期增长71.82％。
2006年7月，中国出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入房地产市场加以限制。中国人民银行的报告显示，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15％。截至2006年11月，境外房地产基金对内地20个房地产项目投入了16.13亿美元。2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，增幅高达69％；其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60％，增幅约55％。
最近一段时间以来，以“四人天王”(长和系、新鸿基地产、恒基地产、九龙仓)为代表的港资地产商卷土重来，在内地掀起第二波“圈地潮”。种种迹象表明，港资地产商正在内地掀起第二波“圈地潮”。
在经过对上海、北京等国内主要城市商业地产的集中投资后，如今国际基金的投资眼光开始向经济发达的二线城市拓展，作为长三角地区的重要城市，杭州无疑是国际基金下一站的地产猎取重点目标之一。“从去年11月份开始，差不多每个星期都有2－3家国际基金公司来杭州考察项目，今年开始，一些项目开始陆续进入接洽磋商阶段。”第一太平戴维斯(中国)有限公司杭州办事处投资部的齐于介绍道。
记者从杭州市统计局了解到，～季度历来是房地产销售淡季，但是，今年杭州全市商品房销售却呈现出较快增长势头，“逆势井喷”。
杭州市统计局日前发布的统计快讯显示，一季度，杭州市商品房销售面积累计达100.17万平方米，比去年同期增长27.8％，其中现房销售面积增长87.9％，商品房销售额达68.84亿元，比去年同期增长37.4％。商品房销售增长拉动了建筑及装潢类商品零售额的上升，同比增长20.5％，增幅同比提高14个百分点。
未来一手房充足，二手房全年涨幅5％－10％。二季度开始，杭州新建商品房供应会继续增加，大量新盘会集中在四五月份推出。同时，随着二手房交易环节的各项税费政策对买卖双方影响的慢慢弱化，二手房交易量将会得到一定幅度的提升。业界人士认为，未来杭州的房地产开发商不可能孤注一掷打“价格牌”，品质方面的竞争将是未来杭州房地产开发的重点。同一个区域的楼盘，因为户型设计不同、营销定位不同，区域内楼盘旺销和滞销同存的现象，在2007年将表现得更为明显。
上海
市场空间有增无减
上海方面一季度的相关信息截止到4月19日还未公布，但3月20日来自上海市统计局的最新统计数据似可佐证：今年1－2月，上海房地产开发投资依然保持较快的增长速度，前两个月完成投资175.77亿元，同比增长16.6％。从物业类型看，商品住宅投资完成125.12亿元，同比增17.6％；办公楼投资完成18.06亿元，同比增长38.9％；商业营业用房投资完成16.43亿元，同比增长32％。
当记者将这几组数据向上海一家房地产公司老总求解时，他十分干脆地回答：“如果下辈子我还有钱，我还会投资房地产。”他干房地产不过六七年，却早已经赚足了钱。
从曾经的上海电视台新闻节目责任编辑到今日的商品房营销策划人，潘大明在记者就上述几组数据向他求解时也同样回答到，如果现在他能搞得到大笔银行贷款的话，他肯定投资房地产开发，因为营销策划只是“凤尾”罢了。他告诉记者，10年前上海西北角的长征乡每亩地只买20多万元，现在是先加个零再添几十万才能买下一亩。但你真的能买下造商品房，回报率不会低。以前一般认为上海房地产开发的投资回报率“绝对”在10％以上，今年一季度听说回落到7％－8％，但即便是这样也很了不起啦。你做汽车做外贸能有多大利润。因为就上海来说，就这么点还可供房地产开发的土地，房价不可能暴跌的。“开发商的投资冲动可以理解。”他概括道。
据《2006年上海房地产行业研究咨询报告》介绍，在上海“十一五”规划中，房地产业未被列入“支柱产业”行列，而是被定位为“阶段性支柱产业”。自1998年开始上海房价一路飙升，2002年后市中心区房价更保持了每年30％的增长幅度。究其原因，负的实际利率、预期升值的人民币汇率、预期城市居民收入增长等等因素固然难辞其咎。然而，上海房价迅猛飙升的背后还有其更深层的原因。此外，海外资金的大规模涌入，也推高了上海房价，并一定程度上扩大了房地产泡沫。针对高房价，国家出台了一系列的调控政策：利率上涨、“8·31”大限、“国八条”、“国六条”等出台。2005年以来，上海房价只涨不跌的神话已被打破。但从长远看，2006－2010年间，上海的商品房价格还将保持在一个平稳上升的通道之中。其间会有波动，但幅度不会很大。未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的1／3，总额约为5000亿元。需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。
关于国家对房地产业宏观调控对今后上海的房地产投资将产生哪些影响?记者没有得到正面回应。但有条信息引起了记者的注意：据上海市统计公报显示，2006年上海房地产开发投资同比增长仅2.3％，而外商和港澳台企业房地产开发投资增长较快，分别为65％和43％。
未来上海房地产开发投资的主
角、配角会不会悄悄“挪位”?让时间来当裁判吧。
深圳
房价暴涨令官员不安
深圳市房地产市场在调控下依然一路暴涨，4月16日，国家发改委固定资产投资司公布的一季度房地产市场运行情况显示，深圳一季度房价涨幅依然在全国“名列前茅”，这一数字的公布，再次令深圳有关部门的官员们不安。
有市场人士认为，深圳房价同比涨12.3％，其中商品房中别墅涨幅最高，如此一来就有可能“掩盖”了普通住宅涨幅并未达到12.3％的事实。
深圳商品房就像深圳的天气一样，一直很热。均价在10000－12000多元的房子就出现排队抢购的状况，炒房团仍然是不可忽视的因素之一，尽管深圳外来人口对住房的刚性需求很大，但是市场所体现出来的火爆让人担忧，新盘遭抢，价位高走，深圳关外房价呈明显上涨趋势。
记者在采访中了解到，在深圳，目前除了离市中心较远的郊区地段能见到每平方米售价在万元以下的新楼盘，特区内一般高级住宅每平方米售价在16000元至20000元之间，豪华住宅售价在每平方米三万元以上，如侨城东方华园，以均价五万元／平方米发售。而今年3月在深圳推出的阳光华艺大厦(均价14500元／平方米)和橄榄绿洲家园(均价18000元／平方米)等新楼盘，在没有通过任何媒体做发售广告的情况下就销售一空。近段时期深圳高档住宅，涨幅最大销售最旺。
据一些商业银行专业人士介绍，办理买房按揭手续的多为企业白领、公务员及事业单位工作人员，他们月薪在万元上下，收入稳定，信用较好，受银行欢迎。深圳一家公司部门经理李先生告诉记者，他今年是二次置业，买了两套房，自己住一套，出租一套，还银行房贷压力不算大，房子买下来就马上升值了，感觉很好。在深圳做了多年生意的一位小姐向记者透露，她几年先后在深圳买了3套房，主要目的是投资，买下的几套房子平均升值近50％，每月还能收租，比自己做生意强多了。
深圳市国土资源和房产管理局调查显示，深圳市常住人口人均住房面积已达29.6平方米，住房水平高于全国人均标准，接近新加坡住房水平。据市国土资源和房产管理局局长张上明介绍，至2005年底，深圳全市住房建筑总面积已达到2.45亿平方米。按全市827.75万常住人口计算，深圳市人均住房建筑面积达到29.6平方米，住房水平高于全国人均26平方米的标准。据统计，目前全市已有131万户籍城市移民、41万个家庭拥有自有产权住房，住房自有率高达90％。然而，非户籍人口住房主要采取“以租为主”。在深圳市常住人口中，共有645.82万非户籍常住人口，占全市常住人口的78％，其中175万人、约51万个家庭拥有自有产权住房，另外约470万人主要通过租赁解决住房问题。此外，全市未纳入常住人口统计范围的流动人口近400万人，主要通过租赁方式(如租住集体宿舍、临时住房、“城中村”私宅等)解决住房问题。
张士明认为，尽管深圳市在一定程度上较好地解决了居民的住房问题，但政策性住房占全市住宅总量的比例还比较小。因此，今后加大对低收入家庭的住房保障，将是深圳市住房建设的一项重要任务。近期开工建设3.3万套政策性住房。为加大住房保障力度，《深圳市住房建设规划(2006－2010)》提出的目标，积极落实该规划提出的“十一五”期间建设14万套政策性住房的任务。目前，全市已开工和计划开工建设的政策性住房项目共27个，住房套数总计3.3万套，这意味着深圳房地产投资将进一步加大。
北京
投资重心逐步转移
“目前，市场走向、相关政策和舆论氛围，让我很难下决心再去搞下一个项目。毕竟，现在我和同行们的日子也不那么好过，还是想看看再说。”京城一位房地产开发商告诉记者。据了解，他在大兴有一个60多万平米的普通住宅项目，经过两年多的销售，现己全部售出。记者几经探问，他终于说出困扰已久的问题：“具体政策经常变动，让我们有些无所适从。”
尽管京城房地产开发商颇受困扰，但北京房价只升不降的状况依然持续着。北京市统计局和国家统计局北京调查总队于上月底发布的信息显示，今年1－2月，“北京房地产市场开局较为稳定。房地产开发投资较快增长，施工面积和竣工面积小幅增长，新开工面积降幅较大。新建商品房销售面积较大幅度下降。空置面积继续减少。市场供求矛盾未得到解决，房价指数依然高位运行。”
国家发改委公布的关于房地产行业的几组数据再次引发对房地产宏观调控问题的讨论。其中，房屋销售价格和房地产开发完成投资两组数据均持续走高，反映出当前房地产市场价格涨幅过快、投资过热的局面。客观地说，中央政府调控市场、稳定房价的决心不容置疑，但结果却多少有些事与愿违。
有关专家认为，主要原因在于政府欲通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。但一些部门为配合抑制宏观经济过热的政策，却忽视了房地产市场供不应求的客观现实，并错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围，就简单采取了抑制房地产投资的政策。
国家发改委、国家统计局于4月17日公布的数据显示，今年3月，全国新建商品住房销售价格比去年同期上涨6.0％，涨幅高于上月0.1个百分点。而北京以9.9％的涨幅位列全国第四。北京房价在去年连续7个月两位数增长后，今年一季度仍持续了近10％的高涨幅。
据业内人士统计，2007年第一季度，在宏观调控与住房需求的博弈中，北京城区内的普通商品住宅房价再次攀升，最高每平米上涨达千元。
记者综合相关政府部门发布的信息及数字，显示京城房地产开发投资增长较快，主要由住宅投资增长拉动。今年1－2月，全市完成房地产开发投资145.8亿元，比去年同期增长21％，但增幅回落7.3个百分点。其中，住宅投资增长40.2％；写字楼和商业及服务业等经营性用房投资分别下降了12.6％和2.4％。经济适用房投资下降47.7％。此外，商品房施工面积和竣工面积略有增长，而新开工面积降幅较大。
全市商品房施工面积为5386.8万平方米，比去年同期增长1.5％。而住宅施工面积下降13.1％。写字楼和商业等经营性用房则分别增长了7.8％和27％。在商品房施工面积中，本年新开工面积下降40.7％，其中住宅新开工面积下降45.2％。全市房地产开发企业完成土地开发面积41.7万平方米，下降45.8％。
不同区域价格指数涨幅差距明显，其中东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，为104.8，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，房屋销售价格指数累计为109.4，而十个远郊区县房屋销售价格指数最高，为111.6。但2006年一季度成交土地却多集中在宣武、朝阳、海淀等城区。北京房地产开发的重心正逐步向郊区转移，土地供应将更受关注。
尽管，北京近两位数的房价涨幅，令不少人质疑政府调控不力。但北京房价环比涨幅的明显下降，不应视而不见。去年同期前三个月环比涨幅分别为101.1％、101.3％和100.6％，而今年则为100.5％、100.5％和100.2％。3月，北京房屋销售价格指数环比低于全国0.4％。
可见，北京自实行改善供给结构、增加限价房等调控措施后，的确见到了一些起色。但这些措施，能够在总供给量不增或下降的前提下起到真正作用却很难。更何况，京城百姓的房屋需求依旧旺盛。
