房地产业营业税改征增值税探析
时间：2020-03-14 07:58:09 来源：达达文档网 本文已影响 人 
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摘要：2015年3月，国家财政部部长楼继伟在答记者问时坦言，“营改增”最难的是不动产业。不动产业的销售、转让、租赁业务在目前的税制中是征收营业税的，而按“营改增”的原定进程表，2015年是“营改增”的最后一年，能否攻克和协调好不动产业在“营改增”中所存在的难关，是“营改增”财税体制改革的关键所在。那么，不动产业在“营改增”中到底会存在哪些难处？文章将会从多个角度进行探讨和分析。
关键词：营改增 房地产业 税制改革
一、房地产业营改增的原因分析
（一）解决产业链条内的重复征税问题
根据2011年中国国民经济行业分类代码表（GB/T4754-2011），房地产业属K类，共包括5大类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业。
由此可以看出，房地产行业涵括了房地产开发、经营，房地产的日常维修、养护和管理业务，房地产的销售、转让、租赁以及与之相关的各种业务；从而形成了以房地产为中心的上游及下游的产业链条。
目前，我国对土地使用权的转让行为按营业税“转让无形资产”税目计算征收营业税，对提供建筑劳务按营业税“建筑业”税目计算征收营业税，计税时都不形成税款的抵扣；同时，企业从政府手中取得土地使用权时所支付的土地出让金，建筑企业在施工时所购买的各种建筑材料在计税时也是不能抵扣的；但房地产开发完成后进行销售时按营业税“销售不动产”税目全额计算征收营业税；从而造成了房地产行业的重复征税现象。另外，作为房地产业下游的工商企业，它们生产经营的产品主要计算征收的是增值税，但这些企业在购进房地产时所形成税金是不能作为进项税额抵扣的，这不但违背了增值税的征税原理，造成增值税抵扣链条的中断，产生重复计算的情况，加重了企业的负担，同时也不利于产业结构的优化和调整。
（二）解决税制体系内重复征税的问题
如图1所示，目前我国房地产行业在流通过程的涉税情况主要分布在取得环节、交易环节和保有环节。
图1房地产业涉税示意图
由于我国房地产业的涉税分布主要集中在房地产的交易环节，造成了房地产行业各环节税负的不均衡以及税收制度内的重复征税。
例如，在我国《营业税暂行条例》中规定，在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税；而《土地增值税暂行条例》中也有规定，土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。如此，在企业销售其不动产时，就产生了同时计征营业税和土地增值税的重复征税现象；另外，在《营业税暂行条例》中有规定，对企业在自建销售不动产时，其自建行为要按建筑业计征营业税，销售行为要按销售不动产计征营业税，造成了对同一纳税人的同一征税对象重复征收相同税种的现象。
二、房地产业营改增的难点探析
在“营改增’财税体制改革深入推进的大背景下，房地产业进行“营改增”已是势所必然，然而对房地产业实施“营改增”，会牵一发而动全身，牵涉面很广，税收征收管理的难度也很大。
（一）中央与地方税收收入分配体系将面临重新调整的压力
在现行分税制体制下，营业税是地方税种，营业税的收入除保险、银行、石油等集中缴纳部分归中央支配，其余全部归地方所有。
按国家统计局网站公布的数据，2013年我国地方财政营业税收入额为17，154.58亿元，地方财政税收收入额为53，890.88亿元，地方营业税占地方财政税收收入比例为31.83%。长期以来，营业税在地方财政收入中所占的比重都比较高，是地方财政收入的主要来源。“营改增”后，按照增值税地方与中央收入共享的比例，地方可以分得25%的税收收入，以2013年的税收收入数据计算，地方可分得4288.645亿元，尚存在12865.935亿元的“财政缺口”。想要保证地方财政在“营改增”前的财政收入规模，则必然要对现行中央与地方税收收入分配体系进行重新调整，以保证地方事权与财权的一致性。
但目前我国地方税收制度体系建设的相对滞后，重新确立地方税体系的主体税种一方面在时间上来不及，另一方面也会存在重塑税制结构的各种问题。在地方财政收入锐减的情况下，地方政府会通过各种办法尽量地弥补“营改增”所带来的财政缺口，比如加大土地增值税的清算力度，加快对营业税的清理核算工作，甚至可能会出现通过增加收费项目等情况。而这些情况的出现，都会对企业造成较大的税收压力，也会反过来形成“营改增”财税体制改革的阻碍力。
（二）房地产业“营改增”中的税款抵扣难
房地产业本身涉及面广，与其他行业联系密切，加上房地产业的成本构成成分复杂，为房地产业在“营改增”过程中税款抵扣的问题还来了不少难度。
例如房地产开发企业，其总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
在房地产开发的前期，房地产企业会发生各种招投标的费用、拆迁改造费用、七通一平费用、地质勘探费用、工程设计费用等。在这些费用中，其中有地质勘察勘探和工程设计费用已经完成营改增，纳入增值税“鉴证咨询”行业按6%计算征收增值税，只要企业取得相关增值税专用发票，其进项税就可以进行抵扣；七通一平的费用也可随着建筑业“营改增”的完成而纳入抵扣行列；但对于招投标以及拆迁改造等事项所发生的费用，房地产企业无法向收取费用的主体（行政机关与公民个人）取得增值税专用发票，能否抵扣，如何抵扣，将会直接关系到房地产企业“营改增”后房地产业的税收负担问题。
同时，据中国行业研究网2009年4月发布的统计结果显示：在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。即房地产开发企业在总成本中，有40%以上的成本都是属于购买国有土地使用权而缴纳给政府的土地出让金。但政府在收取土地出让金时并不是开具增值税的专用发票，因此，土地出让金能否抵扣，怎样抵扣，都要在法律上作出明确的规定。
另外，房地产企业与建筑行业以及不动产租赁、房地产中介、物业管理等公司发生业务往来时所涉及到的增值税金额，其税率设计的高低，也会直接影响到房地产业增值税税负的高低，须在税制设计时仔细斟酌。
（三）房地产业增值税的征收管理难
房地产业“营改增”后，对税务机关的征管工作会带来较大的挑战。第一，房地产权属主体的复杂性。房地产的权属主体可以是个人，也可以是单位和企业，甚至可以是国家和集体；可以是中国公民，也可以是外国公民与外资企业。鉴于公民个人的流动性较大，因此在税收征收过程中会存在比较大的监控及管理上的难度。第二，房地产用途与形态的多样性。在现行社会中，房地产的存在形态很多，按用途划分可以分为商用住宅和民用住宅；按既得方式划分，可以分为建造、购买和租赁取得；按交易形态，可以分为一手交易（新房交易）和二手交易（旧房交易）等。因此，如果房地产业增值税制设计过于复杂，无疑会为税务机关在实际的征收管理增加难度。第三，房地产权益周期的分离性。房地产的开发周期通常可以持续几年时间，在房地产开发的前期，可能会因为没有多少收入而导致企业进项税抵扣额度过大，会在一定程度上影响税务机关对当期的税收收入任务的完成；而到了房地产开发后期，房地产销售高峰期，房地产企业会面临比较重的税收负担，从而引发企业资金周转上的困难与税务风险的产生。另外，因为房地产权益周期的分离性，为税务机关在税务稽查方面带来额外的稽查难度，不便于稽查的监管。
三、房地产业营改增的国际借鉴
（一）德国销售不动产的增值税处理
德国增值税属消费型增值税，其增值税受欧盟增值税指令影响，普遍采用免税法，即对所有建筑用地外的土地免税。德国增值税法对不动产的定义比照民法，但必须从中区分土地、建筑物以及商业资产。对房地产开发企业而言，其相应的商业不动产销售需缴纳增值税。与此同时，不动产的性质发生变化，由商业资产变更为私人用途时，应缴纳增值税，且进项税额不得抵扣。
在不动产交易的增值税进项抵扣方面，德国增值税法对此并无特殊规定，适用于一般做法。当不动产被用来从事应税活动时，由于增值税抵扣链条的连续性，进项税额是可以抵扣的。但是当不动产被用来从事免税商业活动，由于无相应的销项税额，进项税额由此不可抵扣。
（二）加拿大销售不动产的增值税处理
加拿大的增值税同样属于消费型增值税。具体到加拿大的不动产交易的增值税处理而言，加拿大不动产的范围界定较为宽泛，其不仅包括所有类型的土地、建筑物以及附属权益，也包含移动房屋等。
加拿大对不动产交易采用征税法，原则上不动产交易都是征税的，除非特别规定，否则不予免税。另外，加拿大也对不动产同样就商业用还是居住用加以划分。居住用不动产包括独栋、半独栋、排屋、公寓、移动房屋，而旅馆、汽车旅馆、寄宿房屋、学生公寓和养老院以及其他类似的不动产在满足条件时，也归属为居住用不动产。除此之外，加拿大税法规定，居住用途以外的不动产都是商业不动产。
在此基础上，加拿大根据对不动产是否商用以及新旧程度的划分来判定征税范围：商业用不动产销售、新建或整体翻新居住用不动产销售和二手商业用不动产的销售都是增值税应税活动，适用于标准税率，而二手居住用不动产则不用纳税。
四、房地产业营改增的政策建议
根据我国目前营改增所存在的难点以及国际上对不动产征收增值税的相关法规借鉴，笔者认为在对房地产业进行“营改增”时，应注意做好以下几方面工作的协调：
（一）加快地方税制度体系的建设
由于“营改增”财税体制改革的影响，作为原来地方税主体税种的营业税将会彻底从我国税收制度体系中消失，地方财政收入面临较大的财政资金缺口，如果长期不加以弥补，将会严重影响地方政府职能的实现，同时也会打击地方政府在税制改革过程中的积极性。在地方税制度体系重建的过程中，土地增值税作为“营改增”后的重复性税种，应该在新的地方主体税种确立后彻底取消。在不改变目前税种数量的情况下，笔者建议把城市维护建设税从附加税中独立出来，逐步培养其成为地方的下一个主体税种。
（二）做好房地产业“营改增”后的税款抵扣工作
可以参考国外政府对不动产征收增值税的做法，先把房地产分为商业用途与非商业用途，对商业用途的房地产在交易过程所取得的增值税专用发票，可以根据增值税的计税原理，允许其进行税款的抵扣；对于非商业用途的房地产，特别是民用居住性质的房地产，可采用免税法，作出适当的减免税规定。而如果企业购进的房地产是用于职工福利等民用居住时，其进项税应不得进行抵扣。另外，如果房地产购进后发生用途改变的，如由民用变商用，则可应重新进行增值税的征收与抵扣。
（三）做好房地产业“营改增”后的税收征管准备
房地产业“营改增”涉及的产业链条十分宽泛，同时房地产业本身所涉及的业务面也相当广阔，因此，房地产业“营改增”后的税收征管工作与税务稽查工作的难度相当大，税务部门应当根据“营改增"，后的税收制度做好税款征收与监管迎难而上的各种准备。
