浅析房地产估价中成本法估价路径的选择
时间：2021-01-28 22:05:13 来源：达达文档网 本文已影响 人 
边瑞灼
摘要：在房地产估价实务中，成本法作为常用方法之一，发挥着重要的作用。在运用成本法估价过程中，估价师通常会面对具体估价路径的选择，“房地分估”、“房地合估”似乎难以较好的区分适用方向，这不仅给估价工作带来了困扰，也为估价结果带来了较多的不确定性。笔者通过估价实践中的探索，试图总结一些切实可用的规律，供业内同行参考。
Abstract：
In the real estate appraisal practice， the cost apprcach as one of the commonly used methods， plays an important role. In the process of using the cost apprcach， we usually face the choice of the specific valuation path. "The real estate divides to estimate" and "the real estate unites to estimate" seems to be difficult to distinguish the application direction well. This not only brings us the work perplexity， also has brought the more uncertainty for the valuation result. The author tries to sum up some useful laws for the reference of the same trade by exploring the practice of valuation.
关键词：成本法;估价路径;房地合估;房地分估
Key words：
the cost apprcach;valuation path;the real estate unites to estimate;the real estate divides to estimate
中图分类号：F224;F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2020）25-0103-03
1 成本法概述
成本法（又称积算法）是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新购置全新状态的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状态的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。
理论上来说，成本法更适用于新的或比较新的房地产价值评估，但因客观条件或估价目的的需要，成本法在实操中的运用十分广泛。在实践中，常用于一些因市场原因（区域市场鲜有交易）或房地产自身原因（公益性、独特性）而无法采用比较法、收益法等方法评估的房地产;投保、理赔、损害赔偿等估价目的的需要，也会涉及到成本法的运用。即很多情况下，成本法成为明显适用且不得不使用的估价方法。
成本法在不同房地产价值评估中，会表现为不同的形态，即不同的成本法公式的运用，具有统领性的公式如下：
①房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧;②房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。
不同测算公式如何选取，公式中各组成部分如何量化，不仅由房地产类别决定，更和估价路径的选择密切相关。
2 相关理论及规定
依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），运用成本法对包含土地和建筑物的估价对象进行估价时，应首先确定具体的估价路径，并符合下列规定：①应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路徑或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径;②当选择房地合估路径时，应把土地当做原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本;③当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当做各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。
《房地产估价理论与方法》（中国建筑工业出版社，柴强主编，2017年6月第八版）：实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径……房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。
以上可概括为三点：第一：运用成本法对房地产进行估价时，优先适用“房地合估”路径;第二：房地分估主要适用情况之一：待估房地产所含项目用地为小块熟地，且该类小块熟地市场活跃度高;第三：房地分估主要适用情况之二：有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配。
3 路径选择困境
3.1 理论困境
关于“房地分估”和“房地合估”的权威解析较少，而以上所提及的分估和合估的区分适用条件，亦有模糊之处：
“房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况”：小块熟地市场成熟、交易频繁只能证明同类项目用地主要通过市场途径取得，从而可以采用比较法确定土地成本，而“房地分估”和“房地合估”估价路径中的土地取得途径都并未排除市场取得。
“房地分估路径主要适用于……有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况”：对于新的房地产而言，相关税费是否在土地和建筑物之间进行分摊及如何分摊，只要做到清晰土地和建筑物价值的内涵，不重计、不漏计，理论上不会影响房地产估价结果;对于旧的房地产而言，成本法估价过程涉及建筑物折旧的测算，而相关税费的分配问题与此密切相关，分配的科学合理性对两种估价路径的测算结果都有积极的贡献。
3.2 实践困境
3.2.1 案例背景
某个人自建自用住宅项目市场价值评估：估价对象为位于某镇区的已建成房地产，包含土地（100m2）和建筑物（255m2），建筑物为地上3层，建筑密度为85%，容积率2.55。依据现有产权资料，结合现场查勘情况，土地剩余使用年期为55年，建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年）。估价师采用成本法作为估价方法之一，但在估价路径选择上出现分歧，遂通过两种成本法估价路径分别测算，测算过程如下：
①房地合估。
适用公式：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
1）土地成本：区域内私宅土地二级市场交易频繁，具备通过市场取得条件，通过比较法，我们测算土地的楼面地价为1725元/m2。
2）建设成本：建设成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费。
以《**市房屋建筑工程经济指标》为基础，结合估价对象实际情况和市场一般水平调整后累加确定。具体测算如表1。
3）其他成本费用：主要为：管理费用、销售费用、销售税费，并满足行业一般投资利息及利润水平。具体如表2。
4）完全重置价：经以上测算，可得：V=5219+0.036V，则：V=5415（元/m2）。
5）建筑物折旧：拟采用直线法测算建筑物折旧，须将其他成本费用在土地和建筑物之间进行分摊，以得出建筑物价值。分摊标准：土地成本和建设成本，分摊后土地楼面单价：2042元/㎡，建筑物单价：3373元/m2。
建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年），结合同类建筑物情况，我们设定建筑物残值率为0。则建筑物折旧为：3373×20/60=1124元/m2。
6）房地产价值：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧=（5415-1124）×255=109.42（万元）。
②房地分估。
适用公式：房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1）土地重新构建成本。依据区域市场情况，通过市场途径取得，采用比较法测算，土地重新构建成本包含建设用地使用权价格及应由买方缴纳的税费，依据当地对个人自建房的管理规定，容积率不高于6，无需补交土地出让金。同类地块，市场取得价格为400-500万/亩，通过修正，得出该项目用地重新构建成本：地面单价7103元/m2，土地重新构建成本合计71.03万元。
2）建筑物重新购建成本。建筑物重新购建成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
建设成本構成及测算路径与合估路径相同;依据房地产现行估价理论，其他成本费用估算以建筑物价值为边界作为基数，取与合估路径相同的指标。据此，我们得出建筑完全重置单价为3348元/m2。则建筑物于价值时点完全重置成本为：85.37万元。
3）建筑物折旧。与合估路径测算思路相同，采用直线法，折旧额为85.37×20/60=28.46万元。
4）房地产价值。房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧=71.03+85.37-28.46=127.94（万元）
3.2.2 差异解析
①差异比较。两种路径测算结果分别为109.42万元、127.94万元，合估路径结果较分估路径结果低14.48%。差异比较如表3。
②差异原因。从两种估价路径的测算过程，结合估价对象情况，对差异原因分析如下：1）土地成本差异：土地取得途径都是通过市场取得，但本次估价对象开发程度不高，合估和分估路径分别从楼面地价和地面地价的角度测算地价，是造成差异的主要原因。2）建设成本差异：两种估价路径建设成本均是区域内客观成本的反映，无差异存在的理由。3）管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润差异：两种路径计算基数不同是产生差异的关键原因。合估路径测算中，土地价值参与相关税费及利息利润的计算，在相同计算规则下，合估数据高于分估数据。4）折旧差异：折旧以建筑物完全重置价为计算基础，合估路径中建筑物完全重置价由建设成本加建筑物分摊的相关税费及利息利润构成，与分估路径中单独计算的建筑物完全重置价会有差异，进而造成了折旧差异;随建筑物经济寿命的减少，该差异会逐渐增大，但相较其他成本费用差异会小很多。
3.2.3 差异分析
在估价对象条件既定的情况下，合估路径和分估路径产生差异的焦点集中在土地价值呈现的形态及开发建设过程中相关成本费用计算的基础和指标。
在本案例中，合估路径测算时未考虑土地利用不充分的客观情况，而使土地以楼面地价形式参与到房地产价值形成过程中，使得土地成本被低估;而在测算开发建设过程中的成本费用时，采用和分估相同的指标，又因土地价值成为计算基础的一部分，而使得相关成本费用高于分估路径测算数据。在验证过程中，我们将案例中的建筑面积以10%为单位做出增减调试，随建筑面积逐步接近土地规划指标，各因素在两种估价路径中测算数据的差异逐步较小，并在临近规划指标的某一点消除测算差异（如图1）。
3.3 实践中遇到的问题汇总
实践中，关于成本法估价路径的选择，常常在如下情况存在争议：①开发程度不高的已完工房地产项目评估;②土地剩余使用年期和建筑物剩余经济寿命相差较大的房地产项目评估;③基于特殊目的需要，对土地和建筑物用途不一致的房地产价值评估。
4 方案与建议
①在运用成本法进行房地产项目估价时，应优先选择“房地合估”路径，理由如下：1）“房地合估”路径在测算房地产完全重置价值时，模拟取得土地进行房地产开发建设的过程，符合房地产价值的形成过程;2）“房地合估”路径中，土地作为房地产价值形成不可缺少的要素，有考虑其机会成本及投资利润的必要，而这一点在“房地分估”路径中往往难以体现。
②从测算过程来看，“房地合估”较“房地分估”更强调土地和建筑物價值的整体性，但仍宜将“房地合估”、“房地分估”看做是成本法价值形成的两种途径，在相同条件下，测算结果不宜有较大差异。故应注意以下问题：1）土地开发程度较低的房地产：应注意分析土地的规划条件，在测算土地取得成本时，应充分考虑并体现其使用权在规划条件下的权益价值，必要时做最高最佳利用分析，避免现状开发程度对土地价值的不合理影响。2）土地剩余使用年期和建筑物剩余经济寿命相差较大的房地产：“房地合估”须关注房地产完全重置价值中开发期间其他成本费用（管理费用、销售费用、投资利息、利润、相关税费等）在土地和建筑物之间的合理分摊，避免其他成本费用以建筑物折旧形式不合理消耗;“房地分估”界定建筑物剩余经济寿命时，须考虑土地剩余使用年期的影响，避免土地剩余使用年期结束后建筑物孤立存在的不合理情况。3）两种估价路径在测算开发建设过程中相关成本费用（管理费用、销售费用、相关税费等）时，应根据区域市场情况反映开发建设过程中的费用消耗水平，并据此体现在不同计算基础的不同计算指标中。
③特殊估价目的需要进行特殊分析，并在价值形成过程中进行合理反映。
5 结语
成本法为房地产估价中常用方法之一，“房地合估”与“房地分估”为成本法的不同估价路径，一般而言，并不存在明显的适用边界。无论采用哪种估价路径，应从估价目的出发，以最合理反映估价对象于估价目的下的价值为目标，理顺估价过程中的逻辑问题，避免相关成本的漏记、错计及重复计算。
参考文献：
[1]GB/T 50291-2015，房地产估价规范[S].
[2]柴强.房地产估价理论与方法[M].八版.中国建筑工业出版社，2017：285-331.
[3]GB/T 50899-2013，房地产估价基本术语标准[S].
