长租公寓频“爆雷”，年轻人租房有烦恼
时间：2021-01-10 03:42:54 来源：达达文档网 本文已影响 人 
陈瑞婷
2020年，“你爆了吗？”成为年轻人之间打招呼的最新方式。光是今年下半年，“爆雷”的长租公寓超过20家，公司有大有小，散落在全国各地。在这背后，一批年轻人在被房东“贴条”、断水断电的惊魂未定中，一边搬家，一边维权。
不用和房东打交道、免去高额中介费的长租公寓受到年轻人热捧，本应为年轻人提供便利的新型租房模式却漏洞频出，为了在这座城市有个“家”，选择长租公寓的年轻人反而陷入了更深的烦恼。
在“爆雷”中惊惶未定的年轻人
北京蛋壳公寓的租客秋秋在上周接到了房东的“逐客令”。害怕房子被蛋壳收回，房东换掉大门的电子锁和密码。没几天，就有新中介带着新房客前来看房。
这天早上，秋秋还在睡觉，两个陌生的面孔突然到来，打量着房子的每个角落。他们似乎不知道秋秋在家，其中一个人走进了洗手间。马桶抽水声响起时，秋秋有一种自己的空间“被侵入”的感觉。
看完房子，中介坐在客厅里抽起烟，烟雾弥漫了整个房子，呛得她呼吸不过来。她突然感到，房子不再受自己控制的同时，她的尊严也一并失去了。
中介终于起身离开，秋秋鼓起了勇气，追到了电梯口，对中介说：“能不能以后不要在家里抽烟，看完房子就赶紧走行不行？”
用眼下流行的词语来解释，秋秋租住的长租公寓疑似“爆雷”了。平台现金流断裂、失联甚至跑路，无法兑付租金和押金。为了自身利益，房东就会赶走租客，收回自己的房子，尽管这么做，并不合法。房东的多次上门让秋秋不堪其扰，最后还是决定搬走。
相比于这种明晃晃的闯入，另一种“驱逐”的方式反而显得含蓄。
上海蛋壳公寓的租客张琳琳是在下班回家后发现了问题：家里的网断了。她联系蛋壳管家，没有得到回复。跟她一起回来的男朋友有些着急，他做审计工作，正要临时处理一份公司的重要文件。小区里信号不好，手机热点也开不了。两个人坐在沙发上面面相觑，没有网，就仿佛与世隔绝。
在生活全面停滞之前，张琳琳跟男朋友在对面小区找到了房子，连夜搬家，搬到凌晨3点。两个人推着行李箱和从菜鸟驿站借的推车往返搬运，不知道走了多少趟。午夜的上海，他们感到自己孤立无援。
張琳琳感慨：“刚出社会就遭到重击。”不仅心情受损，还背上4万多元的贷款，按照她月薪4千左右的收入水平和消费习惯，“2年都存不了这么多钱”。
尽管种种迹象显示还没有身陷“雷区”，从8月份开始，北京的租客陈小娅，就不断收到朋友转发给她的“长租公寓爆雷”的新闻链接，还问她，“你爆了吗？”她没有当回事， 直到11月17号，她收到微众银行发来的短信。
短信里说：“如果遇到强制清退、断水、断电等情况，建议您通过法律途径维护您的正当权益；
如果已经被迫搬离，则可以进行信息登记。”微众银行绑定蛋壳，为租客提供“租金贷”。
租客向租赁平台支付一年的租金，而平台再按月给房东兑付租金，这种“长租短付”就是所谓的“杠杆”。而相当一部分租客在平台的引导下，使用了租金贷，每月向银行还贷，感觉像是月付，实际上已经预付一年房租。
当晚，陈小娅一晚没睡安生，翻来覆去，安慰自己：“住到被房东赶走的那一天。”
对他们来说，租住的房子“爆雷”，搅乱的不仅是生活的秩序，还有客居他乡的安全感。
曾经，陈小娅因为住在长租公寓里而觉得自己“就还蛮体面的”，避免了新闻里北漂们“睡地下室”“隔断被拆”的凄惨。
今年6月，陈小娅硕士毕业，在北京一家新媒体公司做内容编辑。毕业后第一次租房，她选择了蛋壳公寓：零中介费、“押一付一”，让刚刚毕业、没办法一下子付一季度房租的她十分心动。
她看中了一个高档小区里的房间，不止采光好，有地暖，地段更好，离商圈和公司只有10分钟的路程。在“管家”的指导下，她获得一个16平方米、早上醒来会有阳光穿过窗子照在被子上的房间，和12个月的“租金贷”。
她自觉是个“有常识”的人，小平台、小公司绝对不会碰，毕竟之前长租公寓出事的新闻频出。蛋壳公寓被描述为“管理房间数量接近40万间”“服务客户超过100万”，今年初还在纽交所上市。在她的想象里，这么大的公司怎么可能说倒就倒呢？
入住后，她十分满意，在微信群里向朋友展示自己的新住处：“Super Big！”“在高端小区里我好快乐。”
陈小娅“不会把自己代入北漂的故事”，她坚信“房子是租来的但生活不是”。刚工作时，她就拿出3380元——三分之一的薪水来付房租，觉得很值得。
她买了新的、柔软的床垫，两条毛茸茸的地毯，还有新的书架、新的挂画，甚至还有一架电钢琴，让这个空间看起来更像一个“家”。
维权群里，有人退租后直接去买了一套二手房，拎包入住。但更多的是买不起房的年轻人，一边羡慕，一边继续寻找新住处。
陈小娅对此也深有感触。过去，她与朋友聊天，提到房子时会说：“北京房价这么高，一直租也挺好的”，没必要把房贷绑在自己身上。但现在她彻底明白了，有一套“房产证上写着自己名字的房子”为何是很多人的执念。租房的时候，购买的一切都是在购买想象。
长租公寓会限制40岁以上的人群居住，租客基本都是年轻人，都属于同一个年龄层，生活习惯、生活方式上相对来说比较相似，在北上广深等一线城市，部分头部长租公寓更像是年轻人的聚集地。
长租公寓的诞生，原本是为了让年轻人在买房之外，可以多一种有品质的居住选择，尤其是为刚来城市打拼的年轻人提供稳定住所。如今，大量长租公寓被异化为租赁金融、杠杆游戏，反而成了惊爆年轻人的“炸雷”。
租户房东两头收割 长租公寓频爆雷
有房不能进，这是许多租户在长租公寓突然破产倒闭后的现状。“我签了一年的合同，付了三万多房租，只住了几个月就被房东赶走了。”今年年初，张女士与一家房屋托管公司签订了一年的合同，而她的合同还未到期就被告知平台跑路，房东更换门锁后她无处可去，托管公司已经人去楼空。
“这家公司在全国很多城市都有分公司，我觉得这样的平台会更安全，不用担心后续租住的问题，谁能想到突然跑路了呢？”张女士告诉记者，不只是她自己深陷这种困境，记者在微博“青岛租房”超话里发现，由于“平台破产”、“中介拒退押金”等多种因素被迫重新找房和维权的年轻租客并不是少数，该房屋托管公司的维权群已经汇聚了近千人，但至今未达成协商结果。
早在4月，武汉的“优客逸家”就有爆雷的新闻传出。许磊鑫未雨绸缪，进了维权群。进群时有200人，到了4月中旬变成370人。后续的几个月里，受害者越来越多，到现在，3个群里共有约1300余人。
据他观察，大多数的长租公寓维权群都是一样的。
在长租公寓刚疑似爆雷时，大量受害者涌入，大都是刚毕业不久的年轻人，在群里分享遭遇，商量维权措施。有人说，自己已经与平台解约，显示退款成功，但租金和押金并没有打回自己的银行卡。
但用不了多久，大家就会发现，联系平台的客服，一直是机器人回复；
打投诉电话，电话也被立即挂断。维权群渐渐冷寂下来。再过几个月，群里只剩下“发小广告的”了。
在维权群里，大量租客“无家可归”的同时还要继续还租房消费贷，并且为征信出问题发愁，“由于房东退租，平台让我们退租，并承诺还上欠贷款公司的资金，但是我收到了银行的违约短信，影响了我的征信，这已经影响到我考公务员政审了。”
为了抢占市场，长租公寓通过“高收低租”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）的方式大规模收房，推出“长收短付” （即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）的经营模式，还研发出“租金贷”的产品收租，允许租客使用贷款支付房租，在租金贷模式之下，租客办理贷款一次性预付一年的房屋租金及押金，之后再由贷款机构支付给长租公寓；
而租客则每月偿还贷款机构贷款，长租公寓按月向房东支付租金。
面对多家知名长租公寓企业面临的“爆雷”风波，景晖智库首席经济学家胡景晖指出，由于公寓与业主是月付或季付，而对租客则是半年付/年付，支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下，很多长租公寓运营商要求租客年付租金，甚至更长，一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。
胡景晖强调，将一年内要付出的房租（短钱）用于企业的滚动发展、装修装配等，这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧，也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资，注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式超付房租，没有新的投资人提供资金，长租公寓企业的现金流就会断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。
市场纷纷入局 多地强化监管
胡景晖称，与此同时，我们也看到了行业的积极一面。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，今年5月，中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，多个地方政府开始对租赁市场加以整顿，以及住建部对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见。
近期多个地区发文规范租赁市场。其中，不乏热点一线城市的身影。
深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的緊急通知》（简称《紧急通知》）。其指出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；
住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张，从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
在建立健全纠纷调处机制方面，《紧急通知》特别指出，压实住房租赁纠纷处理主体责任，住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。
除深圳外，以南京、佛山为代表的多个地区近期也发布了针对租赁市场的规范性文件，在调控租金水平、存量房改建等层面进行了规范。（来源=半岛都市报 中国证券报）
