未来房地产行业的新格局
时间：2021-01-25 20:07:29 来源：达达文档网 本文已影响 人 
史哲冬
4月15日在我第一季度经济数据发布之日，中央政治局常委召开会议听取研究经济工作，4月17日召开中央政治局会议，这是继3月27日、2月21日政治局今年召开的第三次会议，通过会议的精神我们可以知道，目前我国的经济有巨大的韧性和潜力，长期向好的趋势不会改变。未来我国的任务依旧是完成决战决胜脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会，我国的经济未来将会是平稳健康的持续发展。
房住不炒
4月17日中共政治局会议强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。这是对去年12月10-12日中央经济工作会议中确定的要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，全面落实应城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康的发展的继续深化，也是落实十九大会议精神房住不炒政策的连续性和一致性。体现了我党对房地产的定位一直不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。今年上半年海宁、驻马店、广州、宝鸡、青岛等城市都出台了相关房地产扶持政策，其中，驻马店、宝鸡降低首付比例，海宁放开外地户籍购房限制，青岛下调不动产限售年限等。但是，这些政策变动刚刚出台，“墨迹”还未干，就很快又被撤了下来，未能逃过“一日游”的命运。这意味着，我国各地的房地产市场调控，将继续坚持“房住不炒”的大方向，而不可能再重复以往那种吸引游资进入房地产市场，推高房价带动经济数据的老路。
4月20日，中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知，要求各银行紧急自查房地经营贷资金违规流入房地产市场情况。两天后的4月22日银保监会在国新办发布会上表示，银行须监控资金流向，要坚决纠正贷款违规流入房地产市场的行为。同时，银保监会正全力推动深化中小银行改革和化解风险工作。政治局会议指出：积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度，缓解融资难融资贵。要加大对重点行业和中小企业帮扶力度，救助政策要精准落地，政策要跑在受困企业前面。
4月23日习近平总书记在考察西安时强调：我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变。要坚定信心、保持定力，加快转变经济发展方式，把实体经济特别是制造业做实做强做优，着力解决发展不平衡不充分问题。要围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链，推动经济高质量发展迈出更大步伐。习近平指出：民生是人民幸福之基、社会和谐之本。要坚持以人民为中心的发展思想，扎实办好民生实事。要瞄准突出问题精准施策，做好剩余贫困人口脱贫工作，因地制宜发展区域特色产业，加快建立防止返贫监测和帮扶机制，加强易地扶贫搬迁后续扶持，多措并举巩固脱贫成果。
房地产进入理性平稳的发展态势
经济下行压力犹存，地产仍为重要支撑。2019年以来经济下行压力持续加大，2019年三季度GDP增速回落至6%，11月末社融总规模223.1万亿元，同比增长10.7%，增速与10月持平，较9月下降0.1个百分点;前10月工业企业利润总额同比下降2.9%，叠加外部冲击，国内经济仍面临短期的周期性下行和中长期结构性下行压力。地产作为国民经济重要支柱产业，2019年前三季度拉动GDP增长0.2个百分点;考虑地产上下游产业链，对经济实际贡献率将更高。12月政治局会议强调“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间”，稳增长仍是2020年重要工作任务。马云2019年11月13日，在杭州举行“第五届世界浙商大会”上指出：希望我们国家还是要高度重视房地产行业的发展，因为它是带动整个经济链条的重要因素，通过市场手段来完善。国家行政院的研究院也指出房地产行业已经占到了中国经济总量的16%，如果算上物流、水泥、钢铁、家具、室内装修等等周边行业，可以占到经济总量的40%左右。房地产依然是国民经济的重要组成部分。2019年7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会主论坛中清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前房地产市场的发展面临着非常大的变化。住房市场告别了短缺的时代。市场从关注数量到关注质量，从关注增量到存量，从简单的开发到开发和管理并重，甚至管理变得更加地重要。刘洪玉还谈到，房地产行业作为经济的重要部分，过去强调对增长的支撑，未来是对经济稳定的支撑是非常重要的。经过很长时间的调控，我国的房地产市场已经逐渐理性，由于政策的严厉导致炒房的成本变得很高，甚至是没有炒房的空间存在，国家宽松的货币政策也并没有流向楼市，从政府发布的限售，限购，限贷政策，再到各地政府颁布的禁止任何形式的融通资金参与各房企买地甚至是交保证金的规定，无论从需求端到供给端，经过16年的暴涨以后，国家对房地产的调控仍然没有放松，并且长期也不会放松。金融工具帮助房地产企业降低资金和运营成本，防止房地产企业由于过高的成本导致经营出现问题，而带来收缩规模和破产的情况。从而不是保就业的任务。
房地产的繁荣只是暂时性的
今年上半年各地土拍市场地王频现，土地价格屡屡攀高，上海，广州，成都，绍兴均出现了城市近两三年没出现的地王，宁波，东莞，常州，西安等城市的土地出让金较去年相比大幅提高，同时溢价率也较去年增长较多。今年3月27日，在融创2019年业绩发布会上，孙宏斌表示，今年二三月份地价还是比较坚挺的，溢价率比去年下半年有上升，而且都是热点城市，所以大家去抢，因此地就贵了。同时孙宏斌还判断今年将是洗牌年，今年并购的机会远远超過以往任何一年，但优质并购标的不是很多。3月31日，美的置业2019年业绩发布会上，主席郝恒乐指出，目前土地市场虽急剧升温，但仍有很大的不确定性，公司坚持不拿高价地，也不会激进地不顾项目的财务测算结果拿地。万科在2019年业绩发布会上，董事会秘书朱旭指出：面对现今这种不确定的外部环境，我们希望多保留点现金在手，以应对不确定性。通过统计分析2月1日-4月10日，TOP50房企中有29家企业在公开市场上减少拿地。其中，减少幅度大于50%的有17家房企，代表的房企有融创，绿地、万科、中海、龙湖等大型房地产企业，他们与去年同期拿地的数量相比有了大规模的下降，但招商蛇口、华润置地、保利集团、绿城集团、龙光地产，华发地产较去年拿地的频率争夺，尤其是华发地产，今年截止到4月10日已经获得土地28宗，较去年的2宗土地提升了1351%。从拿地面积来看，民企优势突出。数据表明，在这130宗溢价率大于10%的宅地中，国有企业仅拍下了29宗，按宗数计占比22%，按建面计占比27%，由此可见民营企业拿走了大部分的高溢价地块，较为激进。从拿地金额来看，国企、民企势均力敌。尽管民企在拿地数量上占优势，但国企所拍下的29宗宅地成交金额达705亿，占总金额的48%，与民营企业差距甚小。从溢价率来看，国企稳健谨慎，民企夺地激进。对于溢价率小于30%的地块，国企、民企占比分别为50%和39%，但对于溢价50%-100%之间的地块，民企占比是国企的2倍有余。
房地产企业的应对策略
针对目前的国内外形势以及企业目前的体量，结合公司的发展情况，面对复杂的经济环境，公司应做到保持投资定力，不被目前暂时的火热乱了阵脚，积极准备，科学合理地获取土地，继续跟踪基本面优秀城市的土地出让情况，积极使用多类型金融工具，不断降低公司运营成本，灵活运用自有资金，在满足公司运营和投资的情况下，提升融资水平能力。加大重点区域的跟踪，充分发挥企业优势，深化投资策略，研判市场发展方向，提高对政治和市场的敏感性，积极做出合理判断。
（深圳市振业（集团）股份有限公司）
