藏在写字楼里的“乾坤”
时间：2021-01-28 16:07:15 来源：达达文档网 本文已影响 人 
潘磊
俞敏洪曾经一不小心错过了好几十亿。
新东方上市前一年，曾有机会把现在新东方总部旁边的“中钢国际大厦”也买下来，当时两栋楼一共报价20亿，结果俞敏洪认为当时新东方没那么多钱，就放弃A楼只买了B楼（现在的新东方总部），第二年IPO后有钱了，想再买回来，才发现已经被中钢花了15亿买走了。
俞敏洪为此调侃道：“现在那栋楼可能值50亿，当时买下来的话，我就可以把新东方关门了”。
看的出来，俞敏洪尽管不缺钱，但也因为“错过50亿”而颇为遗憾。如果再给他一次机会，估计砸锅卖铁也要A楼B楼全部拿下。
这是俞敏洪曾经掉进去的坑，其他独角兽公司呢？
他们都在做同一件事——用各种办法“吃进”写字楼——以“总部”的名义。
大佬的“总部时代”
早在2015年，京东就启用了自己位于北京的亦庄总部。
这是一个由三座巨型大厦组成的超大建筑，建筑面积高达28万平方米，据说最高可以容纳多达5万人办公。
但这还不是全部。
2019年初，在亦庄总部启用4年之后，京东又掷出27亿，拿下了翠宫饭店，作为办公场地，这里靠近中关村，相当于“中国硅谷”，的确对于吸引人才有帮助。
阿里也在推进自己的北京总部。
2019年底，阿里北京总部正式开工，2024年投入使用。
事实上在2015年，阿里就确定了“北京、杭州”双中心、双总部的战略规划，北京总部建筑面积达到了47万平方米，投资超过60亿元。
小米也打算在深圳建立国际总部，投资超过77亿，此前在2018年，小米还在武汉建立了总部大楼。
另外腾讯也拥有深圳当地人所称的“QQ大厦”，“蓝绿大厂”OPPO与VIVO也将分别迎来自己的全新总部。
类似的还有苹果公司。
这家科技巨头现在拥有了类似于宇宙飞船外形的全新总部ApplePark，这是苹果公司的灵魂人物史蒂夫·乔布斯最后的设计作品，总建筑面积高达数十万平米，造价50亿美元，其特色是包括一个巨大的中庭，而且实现了节能环保的生态办公模式。
亚马逊的“热带雨林”总部也表达了类似的理念，即在环保绿色至上的基础之上，打造“世界上最好的办公室”。
问题来了：苹果选址加州库比蒂诺、腾讯华为小米选择深圳、京东新东方选址北京，这都是偶然为之吗？
当然不是。看看英特尔宝马特斯拉的选址规则，就会知道这中间大有乾坤。
跨国巨头选址秘籍
2007年，英特尔宣布在大连投资25亿美元建设一个晶圆工厂，当时震惊了世界。
事实上，围绕着这座工厂的选址竞争，英特尔已经花费了多达三年的时间评估各种选择，大连的对手中也包括上海等劲敌，但是在提出了超过1000个问题，并派出至少400人次的明察暗访后，大连脱颖而出。
按照英特尔的官方说法，除了成本和市场因素之外，大连的公共服务水平给英特尔评估人员留下了深刻印象。
宝马的选址更在意的是资源的“集聚效应”。
宝马当年在为现在的莱比锡工厂选址时，也面临来自东欧低成本候选地址的选择，但最后还是把决定把工厂建设在莱比锡，理由是尽管德国本土工人的人工成本很高，但是莱比锡已经有保时捷等车企进驻，具备零部件等供应链和基础设施方面的显著优势。
但最极致的应该是特斯拉。
选址上海临港作为其首个全球海外工厂，不但考虑到中国是全球第一大汽车市场，而且是全球第一大新能源汽车市场，同时上海临港地区具备完善的汽车行业上下游产业配套，作为中国最大城市、金融中心和第一大港，上海具备的综合优势也是其他竞争城市难以匹敌的。
公共服務能力、包括金融在内的资源集聚能力、文化积淀以及交通等优势，是跨国巨头衡量目标地址的秘籍，也是一个门槛极高的选址逻辑，适格对象即为稀有。
但依然有——比如位于北京通州大运河畔的财富港。
城市副中心的“财富港”
自从北京通州被升格为“城市副中心”，担负起京津冀协同发展的桥头堡之后，这个位于北京正东的区域就进入了起飞模式。
事实上，最早在2017年12月20日，北京市级机关就开始首次搬入通州，2018年10月18日，北京市国资委正式发布消息，确定北京市政府将在11月15日正式启动搬迁，2020年完成搬迁后，直接带动40万人“东迁”到城市副中心。
城市副中心功能的日趋完善，带来的是人流、资金流的富集，同时也意味着“公共服务水准”毫无疑问最强，达到了世界银行标准的营商环境。
2019年10月27日召开的“2019全球财富管理论坛”上，城市副中心推出了《关于加快推进北京城市副中心高精尖产业发展若干措施》（简称“通八条”），其实施细则包括“前奖励+后补贴+企业服务”三大类政策文件，对于包括金融机构、独角兽公司等相关实体在内的企业的最高奖励达到了5000万元。
到目前为止，财富港的周边聚集了中国银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄、新华保险、中国人寿、北京北投等各大商业金融和投资机构。
此外，还提供包括持续7年为重点企业提供专项扶持奖励，包括经营用房补贴、上市补贴、研发投入补贴等。
为了提供更好的服务，城市副中心还成立了“企业服务中心”，搭建政策通道，为企业申报优惠政策提供帮助。
吸引人才方面，通州区也为重点企业建立绿色通道，提供住房服务、进京落户子女入学等各种服务，解决后顾之忧。
另一个要素就是文化，或者叫氛围——坐拥北运河核心地段，财富港不缺文化积淀，“千荷泻露桥”“大光楼”“燃灯佛舍利塔”等带来了极为厚重的千年文化积淀，同时又与运河商务核心区这个富有现代气息、专门承担着构建总部经济、财富管理两大产业集群重任的角色交相辉映。
这些资源禀赋决定了财富港将是一个精心设计的高品质产品，而且是罕见的低密度形态和可定制化的灵活组合。
财富港规划了13席商务独栋和一座高阶商业Mall，在提供顶级产品组合的同时，也做到了灵活有致。
这种花园办公和低密办公类似于苹果新总部“苹果公园”、微软“88 ACRES”，以及亚马逊热带雨林风格的“生态穹顶”等——商务独栋对于一些头部企业来说，凸显了高端定位和品牌形象等无形资产的增值。
与此同时，针对不同需求，财富港还提供了可定制化的组合售卖方案，包括独栋购买、两栋商务楼合并购买，以及四栋办公楼合购等形式，适用于头部企业的多种个性化办公需求。
还有一个附加价值值得一提，即坐擁运河商务核心区临河首排的黄金位置，财富港的每一栋建筑均具备独立冠名权，对于展示企业品牌形象和实力，堪称一个最佳的名片。
值得一提的是，财富港自从7月22日首发亮相后，引发了行业内的多方关注。
8月14日，就北京将从世界城市转变为全球中心城市，通州作为城市副中心未来如何发展、产业如何聚变等行业热点话题，财富港将会举办一场“通州城市副中心创新发展沙龙”，包括政府相关人士和行业大咖在内的嘉宾，将会分享产业逻辑下的城市副中心等核心观点。
提前卡位“后疫情时代”
疫情改变了世界。
但是幸运的是，中国最先控制了疫情，并且开放了经济。
这让对于经济风向敏感的企业家和投资者群体来说，“中国世纪”提前到来了——尽管还未成为GDP全球第一。
资本市场的规律一般是比实体经济提前半年，反映经济运行趋势，所以不出意外的是，A股在疫情肆虐全球的情况下，居然走出了一波不大不小的技术型小牛市。
中概股也嗅到了这一变化，开始排着队私有化，准备回归A股或者H股了。
数据也证明了一切——二季度中国的GDP是3.2%，而其他所有主要经济体都在大幅下滑。
趋势已经确认。
掘金中国已成共识。
随着热点的分化，作为生产资料的写字楼市场，也许正在酝酿一波反弹。
考虑到回归的中概股，以及其他细分行业的头部企业，高端写字楼市场的机会显然更多。
而类似于财富港能够在北上广深等一线城市提供适合这些巨头公司生态办公需求的供应，却寥寥无几。
对于财富港这样的高端独栋写字楼的潜在业主来说，生产资料的一个好处在于，除了交易过户的那一天之外，其在绝大多数时间里既能提供一流的花园式办公服务，同时还在默默地释放增值效应。
所以对于错失中钢国际大厦，俞敏洪才后悔得直拍大腿。
现在财富港展现的，就是新的抄底机会。（来源：正和岛）
