浅谈非经营性资产物业管理的成本控制
时间：2020-11-19 07:54:47 来源：达达文档网 本文已影响 人 
【摘要】非经营性资产物业管理主要是对接管的非经营性资产实行危房改造、消除隐患，通过统一管理提升居民生活质量、改善生活环境。本文从非经资产物业管理成本的特点，总结出成本控制的主要内容。从全面控制管理体系、加强人工成本控制、加强维修改造项目成本控制三方面进行了阐述，并强调了发展信息化建设对成本控制的重要意义。
【关键词】非经营性资产，物业管理，成本控制，信息化建设
一、非经资产物业管理成本的特点：
1、成本发生分散：
非经资产分布范围广，遍布各城、郊区，项目分散零碎，不利于集中管理。
2、主要成本基本相同：
根据非经资产的现状，物业管理工作普遍侧重于修缮改造、设备设施的更换维修保养、消除安全隐患等方面，故其主要成本费用也集中发生在房屋、设备设施的维修改造方面。
3、次要成本有所区别：
次要成本主要指除维修改造以外的日常物业服务成本。各非经资产项目自身条件不同，决定了配套物业服务内容的不同。服务项目要因地制宜，供其所需。
二、成本控制的主要内容：
1、全面控制管理体系：
（1）全面成本管理的含义：
成本控制要贯穿非经资产物业管理工作的始终，对成本形成的全过程进行管理。从主要成本抓控制，节约各项次要成本，做到全方位的成本管控。调动全体员工的积极性，把控制成本落实到各项具体工作中，在全员形成成本控制的工作理念。从而形成全过程、全方位、全员的完整、全面控制体系，使成本构成的各要素都处于管控状态。
（2）全面成本控制的程序：
集团制定成本控制标准，并执行ISO9000质量管理体系，使非经资产物业管理工作标准化、规范化。下属各物业公司以项目部为单位上报年度成本预算，预测成本发生点及费用。经集团审核后执行成本预算，在全年的物业管理工作中以控制标准为准绳实行成本控制，并将实际成本与预算成本进行比较，及时发现偏差。对于高于成本预算的，分析原因，寻找降低成本的途径；对于低于成本预算的，总结其管理经验，在以后的工作中引以借鉴。并在年底进行成本核算，考核成本目标完成情况，根据考评结果对各物业公司进行奖罚。使各企业相互对比，查找自身不足，借鉴彼此先进管理经验，提高成本控制成效。
2、加强人工成本控制：
（1）人力资源成本管理：
物业管理是一个服务型行业，其行业性质决定它属于劳动密集型。人工成本支出占物业管理总成本的比例较大，因此加强人工成本控制将有效降低管理费用。依据物业企业的工作性质，人力资源按基层服务人员（包括：维修人员、保洁人员、安保人员等）以年龄大、文化程度偏低、经验丰富、可长期稳定工作的人员为主要招聘对象；中、高层管理人员以企业的需求为主要用人标准，精简机构、优化部门设置、明确岗位职责。
（2）人工成本控制模式：
根据资产现状和居民需求，提供相应的物业服务，合理的设置项目部人员编制。以大型、物业状况优良的非经项目为中心，利用社区配套用房作为办公基地，并对周边一定区域范围内的小型、物业要求不高的或零散分布的非经项目进行管理，形成一个中心、多条管理线路的，辐射扩散式管理格局。以一个项目部为中心带动区域内多个物业项目的共同管理，可大大减少管理层人员编制，只需按服务内容和工作量配备相应基层工作人员。
对于技术要求不高、定期进行的工作人员，如：维修工、保洁员等，可核算各小区工作量并考虑路程时间，统筹安排几个项目共用一班人员。而对于提供持续服务工作的工种，如：保安、停车管理员、电梯运行人员等，则各项目部合理安排班次，实行几班几运转的人员配备。
（3）利用价值工程分析经济效益原则：
在进行人工成本控制时，要以保证经济效益为主要原则。不能单纯的为了降低成本而降低服务标准或减少服务项目。成本控制是否合理要以价值工程为主要衡量体系：价值=功能/成本，即：V=F/C。成本管理应以保证服务数量和质量的前提下，成本最小化；或力争成本不变的前提下，服务数量和质量最大化，作为控制成本的经济效益目标。
3、加强维修改造项目成本控制：
（1）维修改造项目成本的三阶段控制：
对非经资产进行维修改造，要做到事先有方案、计划，事中有控制、纠偏，事后有审核、总结；从而实现维修成本的事先、事中、事后三阶段控制。即在项目接管前和每年年初，各项目部进行全面的接管普查和年度普查，了解物业状况及民众所需。根据普查情况统计汇总做出事先维修计划，将非经资产现状、维修改造方案、工程预算上报集团审核。经审核通过后按维修计划实施，在保证质量的前提下按审核预算严控成本、及时纠偏，对于需增加的必要费用应提前申请、说明理由，从而实现事中控制。项目完工后，进行四方验收确保工期、质量。并据实结算，总结成本降低的经验和增加的原因，做好事后控制为后续工作奠定基础。
（2）维修改造项目成本控制的内容：
加强维修改造项目的成本控制，应从工期、现场施工组织设计、施工方案、人材机工程直接费四方面进行管理。
a.工期控制：
任何一项工程都要严格控制工期，大、中修项目也不例外。工期的长短直接影响工程成本。工期越长，人工成本越高；租赁的脚手架、模板及各种施工机械，也会随着工期的延长而增加租赁费用。 此外，延长工期，也会使各项间接费用随着增加。
非经资产维修项目是在居民正常生活的同时对其进行施工。故在施工前应与居民良好沟通，另其支持、配合工作，对施工带来的不便能够理解，尽可能为施工创造条件、提供便利，以保证尽早完工。
b.现场施工组织设计管理：
做好现场施工组织设计，可以减少人员和机械窝工。由于非经资产维修改造多为修缮工程，且现场工作面狭小，有些局部维修项目工作面较分散，故施工段的划分、各工种的安排、工序的搭接就更为重要。避免工作面的窝工和合理的工序搭接是降低成本的关键。
c.从全寿命周期成本（LCC）确定施工方案：
对非经资产进行大、中修或翻修，相当于赋予其二次生命。对其维修改造工程的方案确定、实施、及后期的运营维护、废除或拆迁进行全寿命周期成本控制，相当于延续原寿命周期成本。
d.合理控制人、材、机的成本费用：
人工费方面，主要是提高工作效率，避免窝工。材料费方面，原拆除材料可加以利用的要尽量减少拆除破坏，应采取保护性拆除，如：墙地砖、灯具、洁具等。拆除后不加利用但可以回收的材料，可以集中变卖处理，如：钢筋、电缆等。机械费方面，应统计各项目所需机械型号、数量，尽量安排好同一机械在各项目的运转，使其得到充分利用，不会因到位不及时而影响工期。
三、大力发展信息化建设推动成本控制：
随着非经资产物业管理业务的快速发展，项目覆盖范围增大、管理人员增多，在集团内部建设非经资产的信息化管理系统对提高成本控制有着极为重要的意义。通过信息化建设，可提高办公效率、节省办公成本，实现绿色、低碳办公。并能实现零距离、零时差、零成本的监管状态。从根本上解决了非经资产地域分散、不便管理的问题。发展信息化建设，可形成专业化、规范化和标准化的管理模式，是控制物业管理成本科学、有效的手段。
结 论
无论是从企业管理还是从保障民生，加强非经资产物业管理的成本控制可使两者共同发展、取得双赢。加强成本控制，由粗放型管理模式转变为节约型管理模式，是非经资产物业管理可持续发展的必然趋势。
利用全面成本控制管理体系，以经济效益原则为基准，在非经资产物业管理中提高系统效率、降低设置费和维持费，从而实现全寿命周期成本控制。并且加强标准化控制、成本纠偏、考核奖罚等管理手段，是成本控制的有效途径。
发展信息化建设是非经资产走向现代物业管理的必经之路。通过信息管理系统的科学性与全员参与改善的主动性，达到企业内部成本控制的一致性。切实有效降低经营、管理成本，实现非经资产价值与企业价值的最大化。
