开征物业税对我国房地产市场的影响分析
时间：2020-03-14 07:55:59 来源：达达文档网 本文已影响 人 
[摘要]开征物业税有利于转变政府职能，使政府的税源更依赖于环境的建设，而不是过多地依赖于土地出让；有利于减轻开发商在房地产开发初期的资金压力，降低其经营风险，吸引更多的开发商进入，促进房地产业的竞争，增进消费者福利；有利于鼓励和实现房地产的自住性需求；有利于抑制房地产市场的投资和投机行为。但由于开征物业税会导致房地产开发成本和进入壁垒降低，也可能造成房地产开发过度，产生房地产泡沫。
[关键词]物业税；房地产税制；房地产供给；房地产需求
[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A [文章编号]1004－9339(2010)01－0092－03
自1998年取消福利分房制度，实施以市场化为导向的住房供给制度以来，我国房地产业得到了蓬勃发展。然而，尽管近年来我国房地产市场的迅速成长对促进国民经济增长、改善居民生活水平起到了至关重要的作用，但是我国房地产市场发展中也暴露出一些突出的问题，如土地闲置、投资过热、房价飞涨等。针对这些问题，国家先后采取了土地政策、金融政策以及行政审批等手段进行调控和干预，但收效甚微。在这种背景下，通过对房地产税制进行新一轮改革，以税收政策对房地产市场进行调控已成为目前学术界和政府相关部门关注的焦点和热点问题。
然而，我国现行的房地产税收制度一方面存在着税种繁多、重复征税的现象，同时又存在着重流通轻保有的问题，这样就使得采用税收政策对房地产市场进行调控很难达到预期的功效。特别是重流通轻保有的房地产税收制度极易造成房地产的合理流通受限，进而阻碍房地产市场的健康稳定发展。在这种情况下，2003年10月《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的设想。自此之后，理论界围绕物业税展开了深入研究，国家税收主管部门也在部分城市开展了物业税模拟评估试点，为实施物业税改革作技术准备。特别是2009年5月《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确指出“要深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这一系列举措表明，我国开征物业税势在必行。因此，本文拟从税制、供给和需求三个方面分析开征物业税对我国房地产市场的影响。
一、物业税概念的界定
虽然，从国际上看，许多国家和地区在房地产的保有环节都征收了物业税(称谓有所差异，也有称“不动产税”、“财产税”以及“房地产税”等)，但是到目前为止，学术界对物业税概念的界定并没有一个统一的标准。一般来说，物业税是一种财产税性质的赋税，主要是以土地、房屋等不动产为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款，并且随着不动产市场价值的提高所缴纳的税款也要相应提高，因此物业税的计税依据为不动产的评估价值。
尽管目前我国还没有明确提出征收物业税的具体实施方案和细则，但其基本的改革方向是针对土地、房屋等不动产，要求持有者或承租人每年都要交纳一定的税款，并且税款随不动产市值的上升而增加；改革的主要思路是将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。
二、开征物业税对我国现行房地产税收制度的影响
我国现行的房地产税收制度主要集中在房地产的开发和交易环节，而房地产企业所缴纳的税项也是现行税收制度下缴纳地方税种最多的行业。繁杂的税费不仅加重了房地产供给和需求各方的负担，而且也加重了税务部门的工作，同时也导致了我国房地产市场大量重复征税现象的发生，更造成了我国现行房地产税收制度“重流通轻保有”的弊端。开征物业税可以从以下两个方面规范和完善我国现行的房地产税收制度。
(一)优化现行税制，起到正税、清费、明租的作用
我国现行的房地产税征收状况较为混杂，目前针对房地产市场而征收的税项有11种之多，并且诸如营业税、所得税、城市维护建设税等多个税种在房地产的不同环节重复征收；同时，在现行的房地产税制下还存在大量的收费，主要体现在房地产管理部门在房产登记、使用、过户等等环节所收取的多种费用。因此，现阶段我国房地产市场存在着较为严重的税费混杂、以费挤税、以费代税、税费重叠等问题。另外，现阶段我国房地产税制还存在着内外两套税制，对外资企业和外籍个人取得房产采用与内资企业和个人不同的税收制度(外高于内)，有失公平。而开征物业税的基本取向是“宽税基、少税种、低税率、严征管”。在税基上，公共事业、宗教、慈善机构以外的房产均要纳税，建立以市场价值或评估价值为核心的税收体系；在税种上，将房地产所涉及的多种税费清理、合并、调整而统一征税，精简现行的房地产税制结构；内外税制统一。这样，既可以避免税负不公现象，也有利于降低税收成本，提高税收效率。此外，物业税的开征并不触及作为土地所有者身份的地方政府在出让一定期限的土地使用权时所获得的土地出让租金的收入。因此，相对于我国现行的房地产税收制度，征收物业税可以有效规范和完善我国房地产市场的税收制度，真正起到正税、清费、明租的作用，极大地促进我国房地产市场的健康稳定发展。
(二)消除重流通轻保有的弊端，有利于房地产二、三级市场的发展
在我国现行的房地产税收制度下，在房地产的流通环节有营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、耕地占用税、城镇土地使用税、契税等多个税种，且税负过重；而在房地产的保有环节仅有房产税、土地使用税等少数税种，税负较低，且免税范围较大。这种重流通轻保有的房地产税收制度极大地阻碍了房地产交易的进行，进而限制了我国房地产二级和三级市场的有效运行。而物业税则侧重于对房地产的保有环节进行征税，一方面有利于改善现阶段重流通轻保有的税收制度；另一方面流通环节税收负担的减轻，也将有利于房地产二级市场和三级市场的交易和租让，极大地促进我国房地产二级市场和三级市场的快速发展和健康稳定运行，合理改变我国现有房地产资源的配置格局，使我国房地产市场能够像房地产较为发达国家那样健康、稳定、合理地运行和发展。通过对以前的房地产税收制度进行清理，减少房地产流通环节的税种和税负，增加对房地产保有环节的税种和税负，使房地产税或财产税成为基层政府的主体税种，作为地方政府公共支出的主要收入来源。
三、开征物业税对我国房地产市场供给的影响
(一)对土地出让的影响
在我国现行的以“招、拍、挂”为主要特征的土地出让制度下，房地产的价格中包含了40～70年不等的在土地使用期限内其所有者所应交纳的大部分税费，而这些税费都作为本届政府的财政收入纳入其财政预算，相当于本届政府提前预支了以后若干届政府的财政预算，这在很大程度上助长了地方政府只顾开发现有土地资源而不注重从长远角度考虑投资环境建设的短视行为。而另一方面，在现有的土地出让制度和税收制度下，各级地方政府出于招商引资和支持产业发展的考虑，经常采用对投资者优惠或减免包括房地产税在内的多种税收，甚至将大量工业用地廉价或无偿出让，而为了弥补由此
造成的损失，就采用垄断住宅用地供应的手段来拉高住宅用地价格，以维持“经营城市”的财政收支平衡，这既造成了各地方政府在房地产税收领域内的无序和不平等竞争，也在很大程度上导致了本已稀缺的土地资源的无序使用，降低了土地资源的使用效率。而开征物业税，在现行房地产税制下转嫁到房价当中的一次性缴纳的税费将分期缴纳(按年)，因此不论是哪届政府出让土地使用权所产生的税费均在一定期限内分摊至以后各届政府，均衡了地方政府的长期财政收入，进而可以改变现行房地产税制下地方政府“寅吃卯粮”的不合理局面；同时，分期缴纳物业税，势必会在一定程度上导致本届政府财政收入的大幅减少，这将使得地方政府为增加财政收入而更加重视投资环境和生活环境的建设，以保证提供良好的公共服务进而吸纳更多的投资商和居民，形成“多征税—多提供公共服务—财产升值—税源增加”良性循环机制，从而参与由于房产升值而带来的财富再分配，增加政府的财政收入。征收物业税可以解决中央政府和地方政府在财源分配上的矛盾，保证地方政府财政支出的资金来源，有助于控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求。总之，开征物业税有助于转变政府的职能，使政府的税源更依赖于环境的建设，而不是过多地依赖于出让土地，这对土地资源的合理利用和城市的可持续发展具有极其重要的意义。
(二)对房地产开发商的影响
房地产业是一个资金密集型行业，具有“第二金融”的美誉，对资金的要求非常高，特别是在房地产开发的初期，开发商必须一次性支付相当于房价30％的土地出让金和各种税费，这种巨大的开发成本极大地增加了房地产开发商的筹资风险和进入壁垒。而开征物业税意味着房地产开发商在房地产开发阶段的筹资额和筹资成本将大大降低，项目的总投资成本也会大大降低，从而减轻了开发商在房地产开发初期的资金压力，降低了其经营风险；同时，由于开发成本降低，房地产市场的进入壁垒也势必降低，有利于吸引更多的开发商进入，促进房地产业的竞争，缩减房地产行业的利润空间，减少消费者的社会福利损失。但由于开征物业税而导致的房地产开发成本和进入壁垒的降低，也可能造成房地产开发过度，产生房地产泡沫。因为在房地产开发环节成本的降低，会使得房地产价格在一定程度上下降，进而会刺激房地产的需求，在旺盛的需求和低进入壁垒的条件下，会刺激房地产开发商在税制允许的前提下进行过度的房地产开发，造成房地产市场的虚假繁荣，导致房地产泡沫的产生。
此外，开征物业税可以提升房地产开发商的开发理性，缩短房地产的供给周期。体现在：一方面，由于物业税属于财产性税收，物业税的开征将使得房地产开发商持有土地成本上升，这意味着，即使开发商土地闲置，每年也要按财产评估的价值交纳相应的税款，而一旦土地增值扣除物业税的剩余低于银行利率，开发商囤积土地将无利可图，因此开征物业税可以极大地抑制现阶段房地产开发商“低买高抛”的“炒地”行为，增强开发商的投资理性；另一方面，物业税的开征也将增加房地产开发商囤积房源和“惜售”的成本，因为在物业税的压力下，开发商会考虑房产的持有成本，从而对已闲置的资源加以充分利用或将闲置不用的房产资源出售给房地产的实际需求者，提高房地产资源的利用效率，进而缩短房地产的供给周期。
四、开征物业税对我国房地产市场需求的影响
(一)对自住性需求的影响
如上所述，我国物业税改革的基本思路是将几种税费合并为在房地产保有阶段统一征收一个税种，这样一方面会使得房地产交易环节的税费大幅度减少，与现行的房地产税收制度相比，购房者在购买房产时直接承担的税费会大幅减少；另一方面，在现行房地产税收制度下房地产开发商所缴纳的在房价中转嫁给购房者的税费负担也将大幅减少。因而，在物业税改革的初期，房价会有所下降，进而会极大地刺激以自住为主的中低收入人群对房地产的需求。此外，与现行的房地产税收制度相比，征收物业税后，尽管房产的所有者在房屋的持有阶段会缴纳相应的物业税，且随着房产市值的上升而增加，但其属于税费的分期交纳，可以极大地减轻购房者的购房支出压力。这是因为在现行的房地产税收制度下，购房者在购房时实际上相当于已经支付了今后若干年的物业税(房地产开发商在房价中转嫁给消费者)，且为一次性的，增加了购房者的负担。因此，开征物业税将在很大程度上鼓励和实现房地产的自住性需求。
(二)对投资性需求的影响
房地产作为一种特殊的商品，其本身具有消费和投资的双重属性。大量的研究表明，现阶段我国房地产市场投资性需求的比例较大，且这一比例在逐年上升，投资与投机因素已严重威胁我国房地产市场的健康稳定发展。物业税直接针对房产的保有环节征收，增加了房产所有者的持有成本，有利于抑制房地产的投资与投机性需求。具体表现为：其一，物业税的开征减少了房地产的投资性收益，因为伴随房产市值的上升，持有成本将增加，进而导致投资回报期限延长。其二，物业税的开征降低了房产投资的税负优势。在物业税开征之前，与生产性投资相比，由于房产所有者可以不交纳所得税，从而投资者在不必为保有而纳税的条件下可坐待房产升值。其三，物业税的征收增加了投资性需求的持有成本，投资购房者必须通过出租来转移这一成本，因而会极大地降低房地产的空置率，缓解住房的需求压力。此外，由于物业税是房产持有期间的税收，持有多套房产的投资者会迫于养房成本的增加而出售房产，有利于促进房产资源的再分配。因此，开征物业税可在一定程度上抑制房地产市场的投资和投机行为。
责任编辑：雨 辰
