住房租赁市场的问题与对策建议
时间：2020-08-12 03:37:02 来源：达达文档网 本文已影响 人 
陈力新 单雅红
摘要：杭州市萧山区目前实际开展住房租赁业务的企业为247家，共运营集中式长租公寓约8725套，分散式长租房源约52071套。自2019年下半年以来，接连发生多起住房租赁市场集中信访纠纷案件，又因2020年初新冠疫情爆发，当事企业与租赁双方矛盾频发。针对目前经营模式高风险、资金运作不规范、监管体制不健全以及疫情的影响增加企业资金压力等困境，提出相应的解决对策和建议。
关键词：住房租赁;房地产行业监管;对策建议
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）07-0073-76
收稿日期：2020-06-04
随着杭州市城市建设不断加快、人口流动性不断增强，住房租赁市场需求也在快速增长。根据杭州市住房租赁监管服务平台数据显示，目前萧山区有住房租赁企业247家，其中本地企业61家，运营集中式长租公寓约8725套，已出租6084套;分散式长租房源约52071套，已出租46684套;另有提供居间代理租赁房源18789套，已出租2843套。自去年下半年以来，萧山区接连发生了“南京乐伽”“喔客公寓”“中择代理”等多起住房租赁市场集中信访纠纷事件，涉事房源2900余套;在今年初的新冠疫情影响下，租赁中介企业杭州青客公寓与租赁双方当事人之间的矛盾频发，信访量已累计达252件。对此，萧山区住建局对区内住.房租赁企业基本情况开展了摸底调研，细致分析了行业管理面临的困境，并提出了相关对策建议。
1主要工作
1.1开展“拉网式”排查，规范清理一批
为进-步摸清住房租赁市场运行情况，规范住房租赁市场经营秩序，萧山区住建局牵头开展了萧山区住房租赁市场专项检查工作。专项行动分为摸底调查和集中整治两个部分，对全区范围内实际从事住房租赁托管运营或租赁居间服务的住房租赁企业、房产经纪机构及其他组织机构开展“拉网式”排查。检查内容包括企业基本情况、经营状况、房源规模和存在问题等，重点查处是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源、违规经营、侵害群众利益等行为，共检查企业（机构）776家（其中住房租赁企业247家，从事居间业务的房产中介机构529），房源数量67781套;发现6方面问.题线索，下发整改通知单18张，对聚成房产、远行房产等4家企业因擅自发布房源、未书面告知房屋租赁税费事宜等行为作出了行政处罚。
1.2加强行业管理，宣传引导一批
一是公布诚信企业名录。召开全区住房租赁企业守法经营、诚信服务公开承诺大会，首批24家诚信住房租赁企业名录正式“出炉”，该批企业满足区房产中介协会会员单位、住建部门备案、两年无诚信不良记录等多个先决条件，为市民在租赁住房时提供有益参考;二是通报违规典型案例。通过“萧山发布”“萧山建设”等微信公众号以及“透明售房网”等网上平台，对萧山区部分房产经纪机构为禁止交易的房屋提供经纪服务、为不符合销售条件的商品房代理销售等违规典型案例进行通，报曝光，营造住房租赁市场规范经营的舆论导向;三是多渠道宣传引导。赴佳丰北苑、丰瑞北苑、利-.家园等安置小区和江寺公园开展房产管理惠民服务宣传活动，对广大市民进行“一对一”地宣传教育，共派出宣传小组60人次，分发宣传资料和风险提示2000余份，进一步提高房东和租客的租赁风险防范意识。同时发布住房租赁风险提示，督促全区物业公司在住宅小区醒目位置张贴，进一步提高房东和租客的租赁风险防范意识，引导依法依规维护自身权益。
1.3强化部门联动，信访处置一批
针对目前住房租赁信访量不断增长的态势，萧山区住建局联合市场监管、公安部门成立专项检查组，通过自查和联合检查两种方式相结合，对信访矛盾突出的企业进行全面检查。-方面，转变以往电话提醒督促为主的处置方式，，为定期对信访矛盾突出的企业进行突击检查，并及时将发现的违法违规问题抄送至相关职能部门，共突击检查企业24家，查处问题3起，处罚企业5家。另一方面，联合市监部门、公安部门成立长租公寓联合检查小组，不定期对矛盾突出的企业进行执法检查，督促其主动承担企业责任、规范从业行为，共开展联合检查72次。在协同做好信访矛盾调解工作的基础上，充分依托街道、社区的属地管理作用，主动开展房东、租客的矛盾纠纷化解工作，切實强化企业主体责任，妥善化解了“南京乐伽”“喔客公寓”“中择代理”等涉事房源的信访纠纷。
2面临的困境
2.1经营模式高风险
为快速抢占房源和客源，部分住房租赁企业不惜压缩租金差价，甚至出现“高进低出”的野蛮扩张，即高于市场价收房源，低于收房价出租。此种方式类似于“互联网补贴”模式，需要企业具有极高的资本支撑与运作能力，否则极易失血崩盘。而其他受影响的运营商为维持“生存”能力，也不得不以类似的方式抢占市场，进行“自杀式”竞争，从而扰乱正常的价格体系及市场秩序。如萧山区注册的“中择代理”高价收储房源与对外出租的房源价差达30%，就是“高进低出”经营模式的典型代表。
2.2资金运作不规范
由于没有实体资产作为担保，融资渠道狭窄，住房租赁企业经营运作高度依赖租金流转。对此，企业往往采取对房东低价短付、对租客高价长收的方式，实现资金沉淀，也有部分企业采用“租金贷”方式加快资金回笼。这种以资金期限错配方式，一方面有助于企业形成资金沉淀，增强企业运作能力，另一方面由于沉淀资金不受监管，存在着极大经营风险，个别企业在快速扩张平台资金规模后，随意挪用租金，甚至非法集资、卷款跑路。如2019年下半年“南京乐伽”事件，就是因为乐伽合肥分公司负责人卷款跑路引发舆情发酵、群体挤兑，导致企业“爆仓”。
2.3监管体制不健全
从现行法律法规层面分析，住房租赁中介服务方面的法律法规尚待完善。现有的法律法规过于原则性，可操作性不强，且无法覆盖涉及住房租赁中介服务的诸多方面，对于住房租赁企业的不规范经营行为，如“高收低租”“长收短租”，缺乏法律责任界定。当企业出现资金链断裂后，产生的后果与企业应该承担的法律责任不相匹配，房东和租客的权益无法有效保障。虽已有《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（杭政办【2017】4号）《杭州市人民政府办公厅关于促进我市住房租赁市场平稳健康有序发展的意见》（杭政办函【2019】101号）等文件规定，由街道、社区两级负责本辖区内住房租赁市场管理的具体事务，负责协调化解矛盾和协助监督等工作。但是目前针对住房租赁市场监管的街道、社区两级管理体制尚未建立和完善，对住房租赁市场的日常监管仍局限于区级职能部门。
2.4疫情加剧资金压力
疫情期间，一方面企业需要继续履约支付房东租金，部分房东不愿意与租赁企业协商租金减免，或不同意租赁企业提出的租金减免方案;另一方面企业无法正常收缴租客租金，部分租客以疫情影响为由，逾期不缴纳租金，或直接要求租赁企业减免租金，或要求无责退租。此外，春节后本是住房租赁市场传统出租旺季，企业为应对节后的大量租房需求会提前收储一定房源，但受疫情影响，住房租赁需求大幅减少，市场遇冷，房源空置率提高，在支出未减少的情况下，进一步加剧了企业资金压力。萧山区注册企业北京中润置家房地产经纪有限公司杭州分公司，租客逾期支付率从3%上升到11%，造成应收租金受影响超1800万元，而房屋空置率从日常5%上升到15%，近800套房屋空置，一个月损失超200万元。
3对策建议
3.1完善住房租赁优惠制度，形成居民租赁住房的消费黏性
鼓励住房租赁消费，给予登记备案的个人、住房租赁企业等税收优惠支持。对房屋所有者来说，政府可考虑减免部分增值税和资本利得税，让房东切实获得出租住房的好处;从住房租赁企业的层面考虑，可在现行税收体制下，给予足够力度的税收减免优惠;对租户而言，政府相关部门通过调研后根据市场租金的浮动范围，将租金扣除标准进行等级细化，根据不同等级将住房租金纳入个.人所得税专项附加扣除内容。
3.2完善市场准人规则，规范住房租赁企业经营行为
加强企业注册管理，住房租赁企业的经营执照应包含“住房租赁”，未包含的应要求在限期内整改;企业注册地与实际经营地不-致的，一律列入异常经营名单并要求在限期内整改完毕，未整改的劝返至注册地经营。同时，要求在萧实际经营的从业企业统一在杭州市住房租赁监管服务平台开户，并如实录人开业信息、挂牌申报房源、网签租赁合同;统一使用市市场监管局和市住保房管局联合制定的《杭州市房屋租赁合同》《杭州市房屋托管合同》等示范文本签订相关合同，不得将“霸王”条款、隐形条款套嵌于租赁合同中;统一到在萧银行设立实际使用的唯一资金专户，未设立的限期60日内整改，不得违规建立资金池，规范贷款资金
3.3建立多方联动机制，加大住房租赁企业监督管理
建立多方联动监管机制，明确住建、公安、市场监管等职能部门及属地镇街平台的职责分工，定期组织开展全区住房租赁市场专项整治，重点排查整治经营地注册地不一致、无证照或超范围经营、“高进低出”、未按要求登记备案、“租金贷”合同套嵌等问题，增强行业监管合力。同时，建立纠纷矛盾多元调处机制，属地镇街平台将住房租赁纠纷调处纳人基层治理常态化工作范畴，建立就近就便调处矛盾纠纷工作机制，实行住房租赁网格化管理;司法部门开设房屋租赁纠纷专人专线，引导其理性开展诉讼维权;公安部门从严查处合同诈骗、经济犯罪等违法行为，强化警示惩戒效果。
3.4加強舆论宣传引导，营造健康向上的市场经营氛围
深化行业法规宣传，依托社区、物业等平台，组织开展司法进小区、政策进小区等活动，深人宣传住房租赁市场相关法律法规，提高广大业主和租客对住房租赁风险的知晓率。强化行业舆情稳控，区网信办、区信访局密切关注网络舆情，加强信息共享互通，对舆情信息有变化的，及时应对并指导相关部门、各镇街、平台做好涉及住房租赁的信访投诉处理工作，确保信访不上行，矛盾不上交。同时，充分发动住房租赁市场各方参与主体积极发现和举报各类违规行为，强化社会监督，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。
