我国商业银行房地产信贷风险分析及对策
时间：2020-03-15 07:52:42 来源：达达文档网 本文已影响 人 
[摘 要]房地产信贷的平稳运行对一个国家金融体系的稳定尤为重要。金融自由化和金融创新不断进行的背景下，银行体系内的改革不断向前推进，房地产信贷规模不断扩张，不良贷款率不断降低，改革初见成效。但是应注意到，我国以银行为主导的房地产信贷体系运行基础并不稳固，运行能力与发达国家尚有一些差距，进一步推进改革和防范风险势在必行，发挥市场的决定性作用的同时，更好地发挥政府的作用。
[关键词]房地产信贷风险；商业银行；风险防范
[中图分类号]F832.4 [文献标识码]A
1 学者综述
刘梓（2004）房认为，房地产信贷风险可以分成几类，包括：政策风险、房地产市场风险、房地产开发商经营管理风险和银行信贷管理风险。易宪容（2005）指出，1998年以来的中国房地产市场的发展是因存量需求释放造成的，而有效需求没有真正的消化，原因是银行信贷对房地产市场的支撑和代际之间收益的转移造成了中国房地产资产价值的严重高估和房地产市场的虚假繁荣。杨睿（2010）认为，在中国房地产金融市场上金融产品的设计不够先进，导致大部分房地产信贷风险集中在了银行体系。
2 信贷及房地产信贷概述
2.1 房地产信贷概述
信贷体现的是指在一定经济关系下的各所有者之间资金让渡的行为。广义的信贷是指金融机构吸收存款和发放贷款。狭义的信贷是指商业银行的贷款业务。
房地产信贷是当今世界金融业最活跃的业务之一，是指银行以房地产业为对象，对开发、建造、销售、消费等各个环节发放贷款的一种行为。房地产业是国民经济的基础性产业，房地产信贷业务开发使得金融业对房地产业提供了强有力的支撑，作为资金密集型的行业，房地产业具有经营规模大、建设周期长、资金回笼慢的特点，单纯的靠房地产开发商自身的资本积累难以迅速的达到这一生产规模，银行的资金支持使得其可以加快资金周转和提供有力的资金后援。反之，生产经营效率高，收益高的企业也会为给它提供资金支持的银行较高的收益。并且，在商业银行制度创新和住房制度改革的背景下，同时房地产业的需求促使银行体系内不断推出新的金融产品，房地产业和银行体系紧密相连，密不可分。
1998年第一次住房体制改革，出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知》，决定自当年起取消福利分房制度，推进住房商品化，为我国的房地产业的起步和腾飞奠定了基础。我国的个人住房信贷于1991年起步，银行为消费者提供资金支持，提高了消费者的购买能力，同时加快了房地产业资金的回笼以及贷款的偿还。
2.2 房地产信贷风险概述
房地产信贷风险是商业银行经营中常见的风险之一，是指商业银行在经营房地产信贷业务中由于决策失误、环境条件和人为因素导致的预期收益和实际收益不一致，从而遭受到经济损失的可能性。
3 房地产信贷风险的特点
3.1 不可消除性
是商业银行经营过程中难以避免的风险，在商业银行追求高额收益时，也必须承担更大的风险。贷出金额越大，其所承担的风险也就越大。
3.2 来源多样性
既可来自于房地产开发商，也可来自于购买住房的个人：开发商资金运转不畅、经营能力出现问题或不遵守约定导致贷款无法及时收回；个人信用等级下降或未及时偿还贷款。
3.3 风险传递性
在内部，一家商业银行房地产信贷出现问题，不仅会牵制其运营的各个环节而且会影响整个金融体系的稳定。在外部，银行运营的链条是紧密相连的，一个环节的中断将导致下个环节作用部分甚至完全失灵，引起银行有能力偿付却法偿付的流动性风险。特别是灾难短视的银行难以正确预见风险，在竞争中能够准确预见风险的银行往往处于被动地位，引发“羊群效应”，危机严重时导致整个市场的恐慌与混乱。
4 房地产信贷风险及成因
4.1 房地产市场周期
经济周期是指国民经济中经济活动扩张和收缩交替出现的过程。房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可以分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。周期性危机通常难以避免，商业银行也因其贷款对象处于周期波动控制之下，而被迫处于被动地位。
4.2 信息不对称及道德风险
商业银行只能根据房地产开发商提供的信息来确定是否为其提供贷款，但是开发商往往会出于自身利益的需要，隐瞒部分信息，使得商业银行无法充分观察和测度其偿还能力，只能通過社会平均信用情况来确定贷款条件，这就为以后的偿还风险埋下了隐患。此外，国家是整个银行体系的隐形担保人，投资者认为在国家的这张安全网下，可以放心大胆投资，在商业银行内部出现危机后及时退出，在银行体系内投资风险较低，回报较高，这就加大了对银行投资的热度，银行也热衷于从事房地产信贷，规模越做越大，风险堡垒也越垒越高。
4.3 商业银行与房地产业的双重经营风险
我国商业银行的房地产信贷占全部贷款比重不合理，国际警戒线为25%—30%，个人住房贷款最好控制在18%—20%，但是我国数据却表明，我国主要的商业银行已经接近这一比率，部分银行甚至已经超过这个比率，商业银行为了获得高于平均利润的利润，资金对高利润的房地产业的倾斜度也就越大。房地产由投标到开发到建设再到出售，中间经过了很长一段时间，生产经营的不确定性随着时间的延长而增加；再者房地产业借入资金主要来源于商业银行，融资渠道单一，我国房地产企业筹资中有50%—60%来自于商业银行，而发达国家一般在40%以内，融资渠道一旦出现问题，风险就很难快速有效规避，进而转嫁给商业银行。
4.4 国家加大对房地产业调控，政策风险突显
伴随着房地产规模的快速增长，国家出台了一系列政策，如差异化贷款、土地规划管理、保障性安居工程、征收特别税款等。2009年起，购房五年内转让住房征收全额营业税，2011我国年出台了八条房地产市场调控措施，简称“新国八条”，规定贷款购买第二套购房首付不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；同年，在上海、重庆开始试点征收房产税，居民购房费用额外增加一部分，增加了居民的负担，间接增加了偿还风险。房地产快速发展过程中，也出现了诸如房地产价格涨幅过快，市场投机、投资比重不断加大，房地产供求矛盾较为突出，房地产市场的监管和调控力度不够等众多问题。为了缓解此类矛盾，抑制房市泡沫，国务院出台了《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等文件严格控制房地产价格虚高和房地产业的快速增长。
4.5 商业银行会计及信息披露缺陷
我国商业银行信息披露不规范不充分，比如一些商业银行在处理会计业务时实行收付实现制；对会计报表附注不重视，很多商业银行报表附注只有寥寥几项，有的甚至没有；部分商业银行对市场风险及流动性风险的披露较少，并缺少定量和定性分析。商业银行的财务状况可能因为会计政策而与实际情况有很大的出入，房价下跌时，不健全的披露制度往往掩盖了银行风险的程度，使得管理层和投资者无法真正考量该银行的危机应对能力和风险承受能力。
5 房地产信贷风险的防范
5.1 加大审批监管力度
银监会要充分发挥监管和服务职能。凭借其在其金融领域内的威望，一边通过完善监管，一边引导和激励各经济行为主体共同建立起互利互信的关系。2010年，银监会出台 “三个办法一个指引”，要求加强各个环节监督和问责。必须要改变商业银行重营销、轻管理的理念，建立完整的流程监督体系，发放贷款前的调查、风险评价、合同签订要重重把关，若事后出现问题相关人员要负连带责任。发放贷款后，对借款人的还款情况进行定期和不定期的普查和抽样调查，一旦出现问题，与借款人的合作内容就要相应作出调整。
5.2 坚持进行房地产金融创新
我国商业银行房地产贷款资金较为集中，流动性差，主要原因在于创新能力不足，收益项目的创新多，防范性的创新少。商业银行应当创新其金融产品，针对房地产开发商的不同生产阶段、不同生产规模来量身定做属于其的金融产品，这样就可以减轻“一刀切”政策带来的风险。商业银行应当满足消费者多样化、差异化的需求，基于我国房地产市场发展水平不高、房地产金融体系不完善的情况，进行服务性创新，响应国家号召，增加收益同时制定利于民生的创新政策。
5.3 道德风险的防范
监管部门应当将商业银行控制在一个合理的范围之内，对不符合政策要求的银行及时采取惩戒措施，若责令不改则应勒令关闭。并且定期对银行的资本充足度进行考量，限制银行贷款业务的无限制扩张。并建立个人信用制度，通过信用报告机构来调查分析客户的资信状况，使商业银行可以充分掌握信息，改变信息不对称状况所带来的劣势，促进商业银行与消费者的良性互動，使得国内房地产信贷业务与国际接轨。
5.4 引入保险机制
商业银行在整个风险传导链中处于劣势，购买保险来转嫁风险成为了很多国家商业银行的一种选择，如在办理抵押贷款时购买保险，可以在其所接收的抵押房地产遭到损毁时申请赔付，又或者在贷款人无力偿还而导致贷款无法收回时，可以申请赔付。
[参考文献]
[1] 王坤，王泽森.银行业房地产信贷风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（05）.
[2] 高珊珊.商业银行房地产信贷风险识别与防范研究[J].西南财经大学，2013.
[3] 肖冰.商业银行房地产信贷风险研究[J].重庆大学，2010.
