城市住宅价格空间分异的理论基础及应用路径

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摘要：基于城市内部住宅价格空间分异问题研究的基础理论，并将其总结成为住宅价格理论体系、住宅区位理论体系和住宅子市场理论体系，在此基础上分析每个理论对住宅价格问题研究的借鉴性和解释路径，并归纳了住宅价格空间分异的影响因素，最后阐述了这些理论在实际应用中的局限性。为城市住宅价格空间分异研究领域提供一个更为清晰的理论框架体系，为学者们恰当地选择相应理论提供参考。

关键词：住宅价格，空间分异，理论基础，房地产市场

中图分类号：F06文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）08-0016-27收稿日期：2015-06-08

1 引言

城市内部住宅价格空间分异是城市地理学、城市规划学和城市经济学关注的重要领域之一。当前的研究主要涉及住宅价格空间分异的程度（王洋，2013）、格局（阎小培等，2011；Koramaz et al，2012）、模式（周春山和罗彦，2004；袁雯等，2010；秦波和焦永利，2010）、影响因素（冯长春等2011；温海珍等，2012；Helbich et al，2013；Panduro and Veie，2013）、作用机理（Song and Knaap，2003；刘颖等，2011；阮连法等，2012；王洋等，2014）等方面。由于住宅价格涉及到人文、经济、社会、历史、文化、政策、自然、区位、气象、风水、时间、空间等多因素、多维度、多视角、多时序、多主体的一系列问题（葛红玲和杨乐渝，2010），这决定了其议题本身的复杂性，也使得该议题涉及的理论基础众多。例如，对于价格形成的机制方面，主要采用供需理论（Hwang and Quigley，2006）、效用理论、成本理论（Bostic et al，2007）、博弈理论（葛红玲和杨乐渝，2010）、预期理论（石忆邵和郭惠宁，2009）和特征价格理论（Rosen，1974）等；而住宅价格又与区位密切相关，需涉及到地租理论、区位论、地价理论、地方性公共物品理论（Hoyt and Rosenthal，1997）等。其理论创立之处大多不是专门针对住宅价格问题的，但其基本观点和精髓都可以通过不同的解释路径对住宅价格空间分异问题的相关研究给予理论指导和借鉴。

尽管上述理论可作为城市住宅价格形成机制或空间分异研究的基础，但由于这些理论的出发点不同，理论假设不同，产生的时代背景不同，对住宅价格的作用路径不同，因此要辩证地看待上述理论对住宅价格空间分异问题的指导和借鉴作用。应广泛汲取各种理论研究视角与精髓，并且不能忽视其应用的局限性，对住宅价格的具体问题要采用与之相适应的理论视角。这就亟待对上述理论进行综合梳理，深入分析各理论对住宅价格空间分异的作用路径和局限性，以便有针对性地指导住宅价格空间分异的研究实践。已有学者对相关理论进行了整理（葛红玲和杨乐渝，2010），本文在此基础上，将城市住宅价格空间分异问题整合成为两个理论体系和一个理论视角，并分析每个理论对住宅价格问题研究的借鉴性、解释路径和应用的局限性，为城市住宅价格空间分异研究提供一个更为清晰的理论框架体系，为研究者恰当地选择相应理论提供借鉴。

2 住宅价格空间分异的基础理论及借鉴性

对城市住宅价格空间分异问题的相关理论可以归纳为两大理论体系和一个理论视角：即住宅价格理论体系、住宅区位理论体系和住宅子市场理论视角。其中，住宅价格理论体系包括：供需理论、效用理论、成本理论、博弈理论、预期理论和特征价格理论，是解释住宅价格形成机制的重要理论基础；住宅区位理论体系主要包括地租理论、地价理论、区位论和公共产品组合理论，是解释住宅价格空间分异作用机理的重要理论基础。而住宅子市场理论作为一种住宅市场细分的研究视角，为上述两大问题提供研究方法的借鉴如图1所示。

2.1 住宅价格理论体系

住宅价格理论体系是解释住宅价格形成机制的重要理论基础。其中，供需理论、效用理论和成本理论是决定住宅价格的三个基础理论，而博弈理论、预期理论和特征价格理论需通过上述三个基础理论作用于住宅价格，是决定住宅价格的衍生理论。

2.1.1 供需理论

根据供需理论，在其他条件不变的前提下，住房供给和需求相均衡时的价格为住宅价格。住宅价格越高，需求量越少，供给越多。供求一方的变化会对住宅价格产生影响，例如福利房取消、收入大幅增加、利率下调、就业率增加等因素都会引起购房需求增大，导致价格上升。该理论的借鉴之处在于，住宅价格的高低与住宅的供给和购房者的需求密切相关，质量优良、环境优美、设施齐全、交通便利的住宅往往带来更多的需求，进而导致其价格较高。其核心思想是：供给和需求影响住宅价格。基于该理论研究住宅价格因素的典型案例包括：Nellis和Longbottom（1981）对英国住宅价格决定因素的研究、Hwang和Quigley（2006）对美国74个大城市住宅价格影响因素的研究等。供需理论可认为是其他各类影响因素最终作用的归宿，其他各种因素最终都通过供需机制作用到住宅价格中（葛红玲和杨乐渝，2010）。

2.1.2 效用理论

住宅的效用可认为是其可满足人们某方面需要的能力。根据效用理论，商品效用与住宅价格成正比。由于住宅既有使用价值也有投资价值，因此其价格受到效用的影响显著。如果住宅的质量优良、结构合理、设施齐全、户型设计水平高、外观漂亮，则价格相对较高。住宅的投资效用体现在其不经过经济实体循环即可盈利，并且可抵消通货膨胀等。其借鉴意义在于，住宅本身的质量、档次、居住的便利性等居住效用决定了住宅价格。

2.1.3 成本理论

成本理论的思想基础来源于马克思的生产价格理论。根据该理论，住宅的价格等于其成本价格加上平均利润。当平均利润基本固定时，住宅成本就决定了住宅价格。住宅成本主要包括土地获取成本、前期各种费用、建材安装成本、金融成本等（王光玉，2008）。其中，土地成本往往是住宅成本的主要构成部分，地价的变动直接导致房价的变动（Glaeser et al，2005）。该理论的借鉴意义有两方面：一是建造成本决定住宅价格。一些建筑档次和建筑质量较高、小区环境较好、区位优越的住宅，由于其建造成本较高，其住宅价格也较高。二是土地价格决定住宅价格。这是由于土地住宅成本是住宅价格组成的重要部分，也是住宅价格确定的底线和硬约束（葛红玲和杨乐渝，2010）。

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