试析物业管理的经济效益和社会效益
时间：2020-11-17 09:24:21 来源：达达文档网 本文已影响 人 
【摘要】物业管理是上世纪八十年代引入我国的社会服务行业，物业管理是基于建筑物及建筑区域的管理活动。在我国相关物权法中规定，业主能够自主进行物业的管理，同时也可以委托物业服务公司进行管理工作。本文基于现代物业管理现状，对物业管理中的经济效益及社会效益进行分析，并对现代物业管理中存在的问题进行分析，并提供物业问题解决途径，以期为现代物业管理提供发展途径。
【关键词】物业管理;经济效益;社会效益;问题及解决方向
物业管理是现代新兴的社会服务行业，发展历程相对较短。物业管理能够满足业主需求，提供了建筑管理及建筑增值服务，因此受到广泛的认可，也成为现代业主选房条件之一。物业管理是业主委托物业公司据合同展开的管理活动，具体内容包含有卫生交通及房屋建筑、生活秩序等管理工作。相关社会资料中明确表明，物业的管理面覆盖达到物业总量65.8%，经济程度较高的城市已经覆盖至80%以上。于此，本文对物业管理的经济效益及社会效益进行分析。
一、现代物业管理经济效益分析
（一）物业管理促进住房消费
随着现代经济水平的提升，生活质量要求也由此提升，建筑作为现代主要的场所提供者，是生活质量中极为重要的组成部分。现阶段中，我国居民购房情况成为社会及国家关注的热点话题，实现全民住房的基础在于提高国民住房消费。物业管理服务是保证建筑完善、提供安全服务的主要服务者，因此在进行住宅的购入时，业主往往会对物业管理较为关注。因此，有效、有保障的物业管理服务，能够一定程度上提升民众购房欲望，从而提升住房消费。
（二）物业管理延长物业经济寿命
物业管理活动能够使物业企业的经济寿命延长，是最大化达成保值增值的手段之一。物业经济寿命是指在物业建设完善的初始点，至物业因为外在社会条件或者自然条件的影响，无法继续进行的全过程。住房房屋、建筑物，长期在自然环境中曝露，会受到化学及自然等因素影响，进而缩短其使用时间，所以如果能够对建筑及住房房屋进行有效的维护及管理，就能够使得建筑使用寿命得到极大的延长。物业经济寿命与物业收益权及使用权的时限相同。譬如，某一商品属性建筑，其公允价值为二十万，这一建筑使用年限为10年，如果根据每年10%折旧率进行计算，建筑十年便能够收回全部的投资，若提供保护，使得建筑十年之后仍然能够保证使用安全及使用要求，那么十年后建筑相关的全部经济行为，都可以是投资收益，因此建筑使用寿命越长，其经济收益就会愈多。物业管理通过建筑的有效保养及管理，能够极大的提升建筑使用年限，由此便能够达成建筑的增值及保值。
二、现代物业管理社会效益分析
（一）拓宽劳动就业领域
物业管理能够使得劳动就业领域得到拓宽，吸纳城乡的剩余劳动力。现代城市的就业领域逐渐饱和，工作岗位的流动性较大，但总量不变，对于纯粹的劳动力而言，城市的岗位逐渐减少，物业管理能够提供给市场更为多的就业选择。物业管理在覆盖范围上较为广，比如建筑物业管理、建筑維修、建筑保养等，这些工作皆需要使用大量的劳动力。同时，和物业管理存在联系的社区建设，也需要较多的劳动力，所以较大程度上带动了劳动力就业，使得就业问题上得到部分解决。现阶段中，发达城市在物业管理方向的发展相对较好，在此类城市中，将物业管理作为主体形成了较多的其他服务种类，比如室内二次装修、设备维修、户外清理等，此类服务在内容上相对较为广泛，服务面向人群较为广泛，经济的收益也更为高，所以城乡剩余劳动力加入至物业管理行业中，往往有较大的收益。由此能够明确，在物业的管理过程中，能够使得便民及利民的服务增多，面向社会提供大量工作职位，推动社会发展。
（二）解决老龄化的途径
我国改革开放以后，与国际正式接轨，较多更加科学、合理的理念传播进入国内后，对于中国社会有较大的影响作用，其中之一便在于婚姻观及生育观。此外还有现代的育儿成本提升，整体上促使我国现代生育率直线下降，在国家人口基数维持稳定后，老年人口占比加大。老龄化是正常现象，也是社会发展趋势。随着现代医疗卫生环境逐渐完善，人口死亡率降低，寿命得到延长，我国的老年人口占比逐渐提升。在现代的居民区中，活动区域多数都为老年人口的活动场所，老年人口也是居民活动区域中的主体，为了现代老人的身体健康、日常活动得到保障，较多物业公司建设了大量的、多样化的锻炼设施，为老年人口的生活丰富度提升提供途径。譬如部分物业公司在社区环境中，增加了活动区域及休息场所，还为老龄人口提供预约服务、代缴费用、送货上门等服务，由此使得现代较为独立性较强的小区中，老年人能够生活舒适。
（三）营造独特居住文化
作为小区中的管理负责单位，物业管理在营造独特居住文化方面，有着先天优势。现代生活水平及经济水平的不断提升，居民对于居住环境的重视程度也逐渐得到提升。受到现代生活、工作的规律影响，民众所期望的文化建设方向、建设观念也会较为多样化。因此，任何一类的文化建设过程中的，都会需要一段过渡时间，才能被广泛的接纳，该阶段没有时限，甚至有互相矛盾的文化因子，导致文化氛围长期无法得到建立。物业管理对于居住文化的建立，却不需要该过渡阶段。通过对居住区中认定的文化总结，且将其作为管理制度或管理制度的依据，就能够将居住区中文化进行确定。通过规范性的制度、形式，能够形成业主的制约环境，致使业主进行自我约束，推动小区环境内的氛围和谐、积极。总体上，物业管理在进行文化宣传的过程中，需要注重对业主道德修养的提升，比如环保意识、社会风范等。同时也可以通过小区内部的活动组织，使得住户间关系更加亲近，促进邻里和睦，能够互相帮扶。因此，有效的物业管理活动，能够促进局部社会发展，推动小区文明发展。
三、物业管理面临问题及解决方向
（一）市场意识有待加强
我国的物业管理管理者向来被认定为开发商，物业管理成为房地产销售中的环节之一，而物业管理仅对开发商负责，即是说与
业主并非是直接负责的关系。在此状况下，物业管理公司在市场挂念上较为淡薄，普遍没有竞争意识。在处于亏损状态的情况下，还可以从开发商获得一定补贴。部分的物业管理公司甚至是由政府的管理机制转化而来，譬如居委会。现代部分物业管理的前身便是居委会，或者居委会兼有物业管理的职责，这也使得物业管理中存在着计划经济的味道，国家还需要对此类物业单位进行救济。现代物业管理市场成熟以后，物业管理逐渐褪去光环，独立进行运营，但因为没有有效的、合理的管理模式，所以在社会效益及经济效益上难以得到有效保障。此类问题的改善，主要从管理模式上改进，形成业主与物业管理的直接对接;从有效的管理制度、有目的管理方式、有监督的管理模式上改进，促进物业管理工作的有效展开，进而提升物业管理的效益。
（二）成本控制意识不足
现代发展以来，借鉴其他国家经验，可以明确人力成本与社会发展成正比上涨，物业管理工作的成本相对较为高，其中部分也体现在人力成本上，另一方面则在能源消耗。写字楼及居民区主要的物业管理费用中，人工费用占70%以上。这也使得劳动力过于密集化，人员相对懒散，譬如在维修的过程中，人員操作技术浅薄，使得维修成本及资源消耗过大。因此在进行管理的过程中，需要加大管理力度，合理控制人力成本。可以借鉴现代公司管理，物业服务、管理活动中要有明确的制度管理。
（三）从业人员培育问题
物业管理工作人员在基本素质上相对较低，主要呈现在文化水平及管理技术，文化水平是制约共情能力的主要条件之一，文化程度逐渐提升，共情能力也会随之上升。物业管理是现代服务行业之一，共情能力是服务行业水平的重要参考依据。因此在上岗之前，需要进行合理的文化、职业道德及专业技术的教育，并建立有效的考核制度，同时制定制度进行约束，从而使得物业管理的服务能力得到质的提升。
（四）管理方法不适现状
现代物业管理公司的主要经济来源，为物业管理费用，现代业主拒绝缴纳物业管理费用的现象较为普遍，因此也成为物业管理公司的困境之一。譬如，某市内小区的物业管理费用，有40位业主未曾进行物业管理费用的缴纳，直至最后物业管理只能通过法律解决。经过分析，业主不进行物业管理费用的缴纳，原因主要为：对于房屋的质量不满意，拒缴物业费作为抗议开放商的途径;对于物业的服务质量不满意;业主消费观念不合时宜;物业收费没有具体的标准;业主不知渠道缴纳。针对此类问题，可以在通过业主匿名调查问卷对物业的管理质量进行评判，积极进行自我的改善，提升物业管理质量;明文规定物业费用，结算时有明细账单;开展宣传活动，主要通过告示栏张贴，宣传内容主要包括有缴纳物业的必要性、房屋质量投诉渠道、物业费用的缴纳渠道。
四、结束语
综上所述，现代进行物业管理的过程中，要保证社会效益及经济效益的实现，还需要保障管理服务的质量。通过本文对现代物业管理中的问题分析，提出的解决措施，能够有效改善物业管理的现状，提升物业管理效用，达成物业管理的经济效益及社会效益。
参考文献：
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