金都华府房地产开发项目成本管理研究
时间：2020-03-14 07:50:58 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘 要 本文以金都华府房地产开发项目为研究对象，密切结合国内外现行的项目成本管理理论，对本项目的成本管理进行了系统研究。首先，对该项目的基本情况进行简要介绍；然后，将该项目的开发全过程划分为项目决策、规划设计、施工建设、市场营销四个阶段；最后，针对如何最大化控制项目成本，提出了各个阶段应采取的成本控制措施。
关键词 房地产 项目管理 项目成本管理 成本控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
1金都华府房地产开发项目概况
该项目距离Z市火车站和汽车站仅6公里左右，距济青高速公路出入口仅7公里，出行非常方便。本项目地理环境优越，建设面积32.29万平方米，可以为市场提供1502套住房。按照每户居住人口为3.5人，该项目可以解决5200多人口的居住问题。由于该项目地理位置比较好、住宅品质也比较高，房屋价格位于均价偏上的水平，因此本项目定位于一些中高端的客户，可以在一定程度上弥补Z市房地产市场的供应空白。同时，该项目的建成也可以从一定程度上刺激当地经济的发展，项目建设是十分有必要的。
2金都华府房地产开发项目阶段划分
为了便于研究，根据金都华府房地产开发项目的特点及建设的全寿命周期，本文将本项目建设的全过程划分为项目决策、规划设计、施工建设及市场营销四个阶段。
3金都华府房地产开发项目各阶段的成本管理措施
3.1项目决策阶段的成本管理措施
本项目在决策阶段应主要围绕着两个方面进行成本管理的工作：首先，组织一支包含财务部、施工方等各专业的项目成本管理团队；然后，对本项目进行全面充分的市场调查工作；最后，针对已经收集到的信息进行详尽细致的投资估算工作。为了使项目成本得到准确的估算，需要进行多方面的调查工作，逐项进行项目成本的测算，最终计算确定本项目成本控制的上限。本项目计划总投资为12亿元，开发建筑面积为322929.73平方米，平均每平方米的造价为3716元。根据周边地区房价来看，该项目的建造成本应控制在3800元/平方米左右。
3.2项目规划设计阶段的成本管理措施
由于项目规划设计阶段所耗费的资金并不多，大约占1.5%～2%，却对项目总投资达到了75%的影响，甚至可以达到95%。因此，项目规划设计阶段是整个项目成本控制的最关键阶段，由于该阶段工程成本的调节灵活性大，变更成本较低，因此可以有效减少项目中可能出现的成本浪费现象。
要想最大程度降低项目成本支出而获得经济效益，就必须重视金都华府房地产开发项目规划设计阶段的成本管理。为此，金都房地产开发有限公司可以从以下几个方面进行该阶段的成本管理：第一，可行性规划设计方面。要做好可行性分析就必须对市场状况进行详细而全面的分析。確定该项目需要满足的客户群体，以及该项目的“卖点”所在。第二，方案设计方面。金都华府房地产开发项目可以有很多种设计方案，随着时间、政策等因素的变化都可以引起设计方案的变动。第三，在确立了具体设计方案之后应进入限额设计阶段，以将各种设计成本指标融入到实际工作中去。第四，施工图的设计要充分考虑到各个部门给出的意见，综合出整体效益最高的方案，从最大程度上满足各个部门的意见。第五，材料设备的采购要因地制宜，尽量就地取材，节约运输成本，从而减少费用。第六，市政设计方面。要多与政府部门人员进行沟通。第七，环境设计方面。在交通、建筑质量、区域等因素基本一致的前提下，居住环境好的、档次高的项目越来越成为新的利益增长点。
3.3项目施工建设阶段成本管理
项目施工建设阶段所使用的成本约占总成本的25%，建筑安装工程费用约占总成本的30%。两者占整个项目总成本的比例过半，因此，应该重视施工阶段的成本管理，通过全程跟踪施工费用的支出流向和使用数量可以及时纠正偏差，起到节约成本的作用。
为此，金都华府房地产开发项目必须切实做好以下四个方面的成本管理工作，包括各部门成本控制责任的明确、设计方案变更的成本管理、材料和设备采购的成本管理、工程结算的成本管理。
3.4项目市场营销阶段成本管理
对于房地产开发项目而言，只有成功的市场销售才能实现预期的经济效益，因此，房地产开发项目的市场营销阶段至关重要。在这一阶段，金都华府房地产开发项目应采用代理营销和自营销相结合的方式进行市场营销。首先，应拿出至少20%的营销费用专门用于项目的营销策划，聘请专业的营销策划团队，做出最优化的营销方案，只有成功的营销策划，才能取得事半功倍的效果；其次，拿出50%的营销费用用于项目的户外宣传、报纸、电视、展销会、电台、广告品印刷、公关促销等广告宣传，强化项目的广告宣传效应，以提升项目知名度，实现快速自营销售；最后，约30%的费用用于项目的代理销售，以辅助加速项目销售进度。
4结论与展望
本文将项目成本管理的相关理论与金都华府房地产开发项目实际密切结合，对本项目进行了深入的成本管理研究。首先，对该项目的基本情况进行了简要介绍；然后，将该项目的开发全过程划分为项目决策、规划设计、施工建设、市场营销四个阶段；最后，针对如何最大程度控制项目成本，提出了各个阶段应采取的成本控制措施。
由于本文研究注重的是理论上的探讨，因此，本文研究仍存在诸多不足之处，如：未密切结合项目实际进行定量分析，研究还有待于进一步深入等。未来进一步的研究将考虑在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本管理、强化全过程成本管理、建立目标成本动态控制机制的模型等，以不断强化项目成本的最大化控制。
参考文献
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