第二轮志书记述房地产业刍议
时间：2020-03-14 07:51:39 来源：达达文档网 本文已影响 人 
[摘 要]首轮志书房地产业内容比较单薄，主要记述房地产管理，基本未涉及房地产开发与交易。第二轮志书不能沿用首轮志书模式，必须对记述内容作出相应调整，准确反映改革开放以来房地产业的发展全貌。一是设置房地产业篇，增大记述容量，确保房地产业的记述空间。二是设置住房制度改革章节，放入体制改革或房地产业篇，彰显时代特征。三是准确记述房地产业，做到内容要素不缺，完整反映改革开放以来房地产业的发展全貌。
[关键词]第二轮志书；房地产业；篇目设置；内容记述
首轮志书房地产业内容比较单薄，主要记述房地产管理，基本未涉及房地产开发与交易。随着改革开放的深入推进，我国房地产业发展迅猛，并在国民经济中占据重要地位。第二轮志书不能沿用首轮志书模式，必须对记述内容作出相应调整，准确反映改革开放以来房地产业的发展全貌。本文就第二轮志书记述房地产管理还是房地产业，房地产业设篇还是设章节，住房制度改革放入体制改革还是房地产业，以及记述房地产业的哪些内容等问题，谈点浅陋之见。
一、第二轮志书是记述房地产管理还是房地产业
新中国成立后，农村和城镇居民私有房屋，为自建、自修、自管、自用或租借；农村祠众房产及集体新建房屋，为集体所有，由集体管理使用；全民单位（包括行政、军事机关）自建房屋，为全民单位所有和管理使用；接管的旧公产房屋和依法没收的房屋，以及房管部门新建的房屋，为公产房。公产房始由财政、民政、商业等部门经管，20世纪70年代成立房产管理所后，由房产管理所专管。80年代初，房产管理所归属城建环保部门，主要负责公产房屋维修和租赁业务，贯彻“以租养房”原则，实行独立核算、自负盈亏。90年代初，各地成立房地产管理局，下设房地产综合开發公司、房地产交易所、住房基金管理所，开始从事房地产的开发与交易。同时，房产管理所改称房地产公司，划归房地产管理局。首轮志书的记述下限大多断在1985年左右，1985年以前的房地产业比较单纯，以房地产管理为主，很少涉及房地产开发与交易，也就是说还没有形成房地产业。因此，首轮志书将其放在城乡建设篇，记述房地产管理是合理的，能够反映当时房地产的基本面貌。如江西省《德兴县志》卷十五城乡建设与环境保护设第一章城乡建设，下设第三节房产管理；江西省《婺源县志》第十六篇城建环保设第五十四章城乡建设，下设第三节房地产管理。
随着国家住房制度改革的深入开展，我国房地产业从过去那种单纯的房地产管理，已拓展到房地产开发、房地产交易、物业管理等方面，并成为国民经济的支柱产业，各地新的经济增长点。第二轮志书如果还像首轮志书那样只记述房地产管理，就难以反映改革开放以来房地产业的发展全貌，也难以彰显房地产业在国民经济中的重要地位。第二轮志书只有全面记述房地产管理、房地产开发、房地产交易等内容，才能反映改革开放以来房地产业的发展全貌，才能突出房地产业在国民经济中的重要地位。如河南省《新野县志》（1986—1995）卷十四基础建设设第五章房地产开发与管理，下设第一节房产管理、第二节房产交易、第三节房地产开发、第四节房屋修缮、第五节经济实体。
二、第二轮志书记述房地产业是设篇还是设章节
从已出版的第二轮志书来看，房地产业在篇目结构中设置的层次有三种：（1）设房地产业篇。房地产业一般与城乡建设并列设篇，单独成篇难以遇见。如江西省《浮梁县志（1994—2005）》设第七篇城建房产环保，下设第一章城乡建设、第二章房地产管理、第三章环境保护。（2）设房地产业章。房地产业设章又存在两种情况：一是放入城乡建设篇，设房地产业章反映。如安徽省《濉溪县志续编》（1986—1996）设卷二城乡建设，下设第六章房地产业；江西省《南昌县志（1986—2004）》设第四篇城乡建设，下设第四章房产管理、第五章房屋开发。二是放入基础设施建设篇，设房地产业章反映。如河南省《新野县志》（1986—1995）设卷十四基础建设，下设第五章房地产开发与管理。（3）设房地产业节。在基础设施建设篇设城乡建设章，下设房地产业节。如黑龙江省《肇东市志》（1982—2000）第十一编基础设施建设设第一章城乡建设，下设第六节房产管理。
上述设篇（并列）、设章、设节记述房地产业的三种形式，究竟哪种科学，我们不妨作些分析。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。它的内容丰富，包括土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。第二轮志书记述房地产业，如果设节反映，难以容纳整个房地产业的内容，也就展示不出行业的全貌；如果设章反映，容纳空间虽然比设节宽广了许多，但把房地产业放入基础设施建设或城乡建设篇不妥，因为它不属于基础设施的范畴，属于第三产业；如果并列设篇反映，房地产业只不过在篇的层次上有所显示，实际上还是处在章的位置，容纳空间与设章一样，况且房地产管理局已从城建部门划出，其管理的房地产业也发生变化，成为一种产业，不能把两种性质不同的事物并列立篇。第二轮志书记述房地产业，应该单独设篇，排序放入第三产业的行列。这样设置，不仅容纳空间更加宽广，而且行业归属也有条理。
三、住房制度改革是放入体制改革还是房地产业记述
从已出版的第二轮志书篇目来看，住房制度改革的设置形式有两种：一是放入改革开放或体制改革篇，设节记述。如黑龙江《大庆市志》（1986—2000）第三篇改革开放设第三章保障制度改革，下设第五节改革住房制度；江西省《高安市志（1986—2006）》卷七经济体制改革设第七章相关配套改革，下设第三节住房制度改革；河南省《孟津县志》（1986—2000）第一卷体制改革设第五章社会保障制度改革，下设第六节住房改革。二是放入城乡建设或房地产业篇章，设章节记述。如安徽省《濉溪县志续编》（1986—1996）设卷二城乡建设，下设第六章房地产业、第七章住房制度改革；江西省《浮梁县志（1994—2005）》第七篇城建房产环保设第二章房地产管理，下设第三节住房制度改革。
住房制度改革是体制改革的组成部分，是时代标志之一，也是房地产业的重要内容。第二轮志书无论从突出时代特征，还是完整反映房地产业的角度考虑，都要浓墨重彩地记述住房制度改革。记述住房制度改革，既可放入改革开放或体制改革篇，也可放入房地产业篇。把住房制度改革放入改革开放或体制改革篇社会保障制度改革章，可以看出住房制度与养老保险制度、医疗保险制度、失业保险制度等构成一个完整的社会保障体系，说明改革是一个有机的整体，而不是单一的、零散的，体现改革的整体性；把住房制度改革放入房地产业篇，可以看出住房制度改革促进了房地产业的快速发展，与房地产业密不可分，体现改革的深入性。第二轮志书在篇目设置上必须有住房制度改革章或节，否则记述住房制度改革的空间受到限制，难以彰显时代特征。
四、第二轮志书应该记述房地产业的哪些内容
房地产业是改革开放以来形成的一个新行业，第二轮志书应该记述房地产业的哪些内容呢？2007年，第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其内容分为总则、房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任、附则七章。2011年，由国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准发布的《国民经济行业分类与代码》（GB/T4757—2011），将房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他房地产业。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的内容和《国民经济行业分类与代码》（GB/T4757—2011）的行业划分，并结合各地实际情况，第二轮志书应该记述房地产业的行业发展概况、住房制度改革、房地产开发、房地产交易、房地产管理五个方面内容，做到每个方面的内容要素不缺，完整地反映改革开放以来房地产业的发展全貌。
（一）行业发展概况
记述房地产市场体系的形成过程，在形成过程中注重记述政府对房地产市场的管理以及房地产行业的发展。其中，房地产市场体系包括土地使用权出让和转让、商品房销售、存量房转让和服务租赁，房地产评估、经纪、咨询等。房地产行业发展需要记述房地产业的主要经济指标，包括房地产开发投资额及占固定资产投资总额比重、房地产业增加值及占地区生产总值比重，房屋施工面积（其中住宅施工面积）、房屋竣工面积（其中住宅竣工面积），商品房出售套数、面积、金额，存量房交易过户套数、面积、金额，房地产销售价格指数、租赁价格指数，引进外商投资合同项目、合同金额和实际到位金额等。
（二）住房制度改革
记述住房制度改革的发展阶段与成果。在计划经济体制时期，住房制度实行国家计划建造、单位无偿分配、居民低价廉租。1999年后停止实物分房，实施住房分配货币化。住房制度改革主要包括住房公积金制度、公有住房出售、公有住房出租、住房解困、廉租房制度等内容，要用数据反映住房制度改革的成果。（1）住房公积金制度。记述住房公积金制度的建立和完善，包括制度的要点、运作的机构、缴存比例的变化、归集的住房公积金、补充住房公积金和提取住房公积金总额。（2）公有住房出售。记述公有住房出售的办法、实施，包括出售的成本价变化、出售范围的变化和历年共出售公有住房的套数和总建筑面积。（3）公有住房出租。记述各类直管公有住房租金的调整、应收租金和实收租金。（4）住房解困。记述住房解困的政策、解困对象的住房标准、实施办法及解困房数。（5）廉租房制度。记述廉租房制度的建立与完善，申请廉租房的条件变化，申请廉租房的户数，审核符合廉租房住房条件的户数，租金补贴来源、金额、实际核发租金、配租居住面积、平均每户增加居住面积。
（三）房地产开发
记述住宅建设、旧区改造与拆迁和房地产开发企业等内容。（1）住宅建设。记述管理（行政管理、住宅配套管理）、布局与总量、新建住宅、创优活动、住宅产业现代化等内容。（2）旧区改造与拆迁。旧区改造，分阶段或分时期记述旧区改造的规划、改造地块、拆除房屋面积、新建房屋建筑面积、融资渠道，以及改造旧区的成功经验。拆迁，记述拆迁的居民户数、拆除居住房屋建筑面积、拆迁单位数量、拆除非居住房屋建筑面积、拆迁地块数、拆除居住房屋居住面积。（3）房地产开发企业。记述房地产企业发展情况，并选介部分国有房地产企业、骨干房地产企业和民营房地产企业。
（四）房地产交易
記述房屋交易、交易市场、交易营销活动和房地产经纪企业等内容。（1）房屋交易。记述商品房销售情况（包括住宅、办公、商业用房三类房屋的预售、销售建筑面积、成交金额、平均价格），存量房交易、售后公房交易和不可售公房交换的相关政策及历年交易、交换的套数、建筑面积、成交金额。（2）交易市场。记述房地产交易市场的设置和市场的设施、服务、管理、交易情况。（3）交易营销活动。记述房产的筹划和房展活动。（4）房地产经纪企业。记述从事房地产中介服务的房地产经纪企业的起步发展、房地产经纪人队伍的管理、房地产经纪行业的自律性管理。
（五）房地产管理
记述管理机构、土地利用管理、房地产产权产籍管理、房地产市场管理及其他管理。（1）管理机构。记述房地产管理局的机构沿革和管理体制改革，房地产管理局下属的全民所有制事业单位，如房地产交易中心、房产评估所、房地产登记中心等单位的沿革、管理事务和业务量。（2）土地利用管理。记述土地利用制度改革的内容、做法，以及具体征用、批租、出让、收购储备土地的地块数、土地面积和土地批租后引进的外资、土地出让后实收的出让金。（3）房地产产权产籍管理。记述房地产产权产籍管理的发展变化，包括房地产产权证的登记发证、房地产产权产籍的整顿、管理、利用工作。（4）房地产市场管理。记述房地产市场的起步、形成、完善及政府对房地产一、二、三级市场的管理和规范，包括对土地市场、商品房销售、公有住房出售、已购公有住房上市交易、存量房上市交易、承租人将其承租的不可售公有住房按市场交换价转让使用、换购商品住房或互换使用，以及内外销商品房交易的管理。（5）其他管理。包括私房管理、房屋纠纷仲裁、房产评估、公房管理等内容。私房管理，记述农村房屋建设用地的审批，城镇居民建造私人房屋申请执照手续的申请范围和办理执照的手续及建造面积，落实私房政策办公室共处理私房落实政策（对1960年、1965年社会主义私房改造中错改的房屋予以落实）的户数、房屋建筑面积、落实情况（作价收购处理、发放补偿费、还产处理）等。房屋纠纷仲裁，记述房屋纠纷仲裁机构受理房屋纠纷案件、仲裁结案件数（其中调解结案、判决结案、撤诉案件件数）。房产评估，记述房产评估机构在房屋买卖交易、纳税和拆迁补偿中按标准对房产的评估情况（评估户数、建筑面积、评估价值和评估手续费等）。公房管理，记述直管公房和单位自管公房的面积、租金和管理。
