关于我国住房抵押贷款证券化发展的思考
时间：2020-11-10 07:59:48 来源：达达文档网 本文已影响 人 
中图分类号：F830 文献标识码：A
内容摘要：本文在金融危机的警示作用下，结合我国住房抵押贷款证券化发展的必然性，探索出我国全面推行个人住房抵押贷款证券化所需注意的问题和对策，以其为试点工作的顺利开展和住房抵押贷款证券化在我国的全面推动提供理论参考。
关键词：金融危机 住房抵押贷款证券化 对策建议
2007年夏天，美国的金融危机爆发。2008年之后危机愈演愈烈，从局部发展到全球，从发达国家传到发展中国家，酿成了一场历史罕见、冲击力极强、波及范围很广的国际金融危机。到目前为止，危机造成的全球经济衰退仍然没有复苏，它给世界金融市场带来的影响更无法准确估量。
金融危机的成因
（一）危机产生的基础—次级贷款市场
美国住房抵押贷款市场大致可以分为优质贷款市场（Prime Market）、“ALT－A”贷款市场（Alternative-A Market）和次级贷款市场（Subprime Market） 三个层次。优质贷款市场面向信用等级高，信用分数在660分以上（信用评分范围是 300-850分），“ALT-A”贷款市场则是620-660分之间，次级贷款市场是面向信用分数在620分以下、收入证明缺失、负债较重的借款人，它往往采用先低后高的还款方式，主要实行首付低于15%或月供超过收入55%的浮动利率按揭贷款。 20世纪90年代后期美国房价不断攀升，次级贷款市场发展迅速。在激烈的竞争面前，许多放贷机构甚至不要求次级贷款的借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论，这为后来危机的爆发埋下了隐患。截至危机前，全美抵押贷款规模约10万亿美元，而次贷就达1.5万亿美元左右，已经具备了形成危机的物质条件。
（二）危机产生诱因—房价下跌和利率上升
美国房产价格的上涨在2005年底达到一个顶峰。2006年以后，房产价格出现了回落。房产价格的下跌迫使房产投资者竞相杀价，房价跌势进一步加重。同时后几年美联储连续17次提息，联邦基金利率从2004年6月的1%提升到2007年7月的5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。在房价下跌与还贷压力增大的双重约束下，违约成为消费者的理性选择。在个人次贷拖欠率上升的情况下，次贷公司一方面需要拨付更多的准备金，另一方面还要按事先约定回购出售给银行的次贷，这加重了公司的负担。截止2007年底，包括新世纪金融公司在内的30多家次贷公司纷纷停业，濒临破产倒闭。随后，金融危机就好像推倒的多米诺骨牌一样迅速波及全球金融市场。
金融危机带给我国住房抵押贷款证券化的警示
由于我国没有开放资本市场，人民币也没有国际化，因此美国金融危机对我国股市、房地产和金融体系的影响是有限的。但是我国的信贷市场在某些方面与美国金融危机有着相同的特征，这次危机带给我们深刻的思考和警示。
（一）我国的住房按揭市场隐藏着巨大的风险
美国金融危机打破了“住房按揭贷款是优质资产”的神话。在国内，居民的住房按揭贷款一直被认为是优质资产。除了监管机构对住房按揭贷款风险有所察觉外，之前商业银行对此并没有清醒的认识。房价也一样，我国自房改以来，房地产价格出人意料地往上涨，尽管政府出台了一些相关的措施，但效果并不明显。就2009年全国房价平均上涨813元，达到前所未有的水平。当代行为金融学主要创始人罗伯特•希勒于2009年12月11日在深圳出席“大师中国行”活动时说：“美国弗吉尼亚州的房产与收入比是8-10倍，而中国的深圳、上海等大城市房价与收入比达到36倍，这令人担忧”。随着房地产价格快速上涨，住房抵押贷款的潜在风险越来越大。没有只涨不跌的市场，在我国银行发放的个人住房贷款中90%以上是按揭贷款，首付比例以20%居多，一旦房价下跌超过20%，按揭买房者就可能失去还贷的动力而选择违约。这说明我国的住房按揭市场已经隐藏着巨大的风险。
（二）商业银行必须加强信贷风险控制
信贷审查、担保和收入证明等是信贷金融机构防范信用风险必不可少的环节和预防措施。然而，美国次贷机构忽视了这些基本的风险防范措施。相对于美国来说，我国商业银行的风险控制更为薄弱。因此，必须建立房地产金融预警和监控体系，它的职责就是提高风险识别能力，预测、防范、规避和化解风险，提高风险的可控性。这对银行体系的安全、房地产市场的健康发展都具有积极作用。
（三）我国必须加快住房抵押贷款证券化进程
我国住房抵押贷款证券化及其发展现状。住房抵押贷款的证券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS），是资产证券化的一种主要表现形式，就是将能在当前和未来产生收入现金流的住房抵押贷款转变为在资本市场上可以销售和流通证券的过程。相对于美国，我国的资产证券化现在处于试点探索阶段，尚未大规模展开。最早的试点起源于国家开发银行和建设银行在2005年12月和2006年4月发行的130亿元资产支持证券，2007年4月，我国进一步扩大了信贷资产证券化的试点工作，至今仍然没有大范围地展开，住房抵押贷款的证券化程度较低。加快住房抵押贷款证券化进程的客观必然性—住房产业的发展需要强大的金融支持。我国要将住房产业培育成为国民经济新的增长点，关键在于启动居民的住房消费。而居民的收入与房价之间存在着较大的差距，这又依赖于金融的大力支持。目前我国已推行的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展，为了保证住房抵押贷款业务的良性可持续发展，必须为其提供长期、稳定的资金来源。这就需要培育和发展住房抵押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化，开辟长期住房融资的渠道。根据世界银行模型和国家计委研究所的测算：每1亿元的住房抵押贷款证券化能带动5亿元以上的国内需求，这对于培育住房产业成为新的经济增长点，促进国民经济的良性发展，将起到重要的作用。
住房抵押贷款证券化能有效地化解商业银行的风险。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，它不仅能提高银行资产的流动性，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。试想在国内商业银行还没有大规模地实行贷款证券化的前提下，按揭贷款一旦出现大量违约，商业银行将承受所有的信贷风险。在以间接融资为主的金融体系下，商业银行一旦出现经营困境，将可能引发我国金融体系的系统性危机，因此，我国必须加快住房抵押贷款证券化的进程。
我国住房抵押贷款证券化的对策建议
（一）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（二）组建专门的住房抵押证券公司—SPV
SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPV住房抵押证券公司。这是因为：由商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易问题。由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易被投资者所接受，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（三）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以首选转手抵押贷款证券（Pass Through Securities，即贷款银行将贷款组群出售给住房抵押公司，再经住房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券）。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。在试点阶段发行转手抵押贷款证券，既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。
（四）创造良好的外部环境
实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。一是设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是至关重要的。在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。二是逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障；三是加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障；四是对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。
结论
金融危机中暴露出来资本证券化过程中的风险问题是不容忽视的。美国金融危机爆发的主要诱因是美国市场金融监管的缺失和不到位，当出现零首付和无资产调查按揭贷款，政府不加约束；当房地产价格暴涨，政府熟视无睹；当金融衍生品为资产泡沫提供高杠杆，政府又疏于监管，任由资产泡沫越吹越大，直至金融危机爆发。我们总结和反思这场百年一遇的金融危机，对于处在改革开放进程中的中国银行业以及未来中国证券化市场的健康发展都具有重要的意义。
现阶段我国应加快资产证券化发展进程。完善的住房抵押贷款一级市场是保证资产证券化健康有序发展的基础，因此，必须建立金融预警和监控体系，提高风险防范意识。其职责主要有：一是监管机构必须履行市场守护者职责。作为监管制度制定者和市场秩序维护者，要以“看得见的手”弥补市场机制的天然缺陷，规避市场的系统性风险。二是金融监管要逐渐向功能型监管过渡。鉴于分业监管模式存在监管盲区，应对各类金融机构的同类型业务进行统一监管和统一标准监管，同时，要强调跨部门监管协调和合作。三是必须加强金融创新产品监管。监管机构要提高对金融创新产品的监管能力，在深入研究金融创新产品的基础上，对其可能带来的风险和收益有清晰认识，从而实施有效监管。四是必须提高金融机构和金融市场的信息透明度。尤其要提高对场外交易和那些运作不透明的金融机构的信息披露要求。五是必须加强金融中介机构监管。加强对信用评级机构、审计机构、会计师事务所、律师事务所等金融中介的监管，严加防范金融中介机构中立性不够产生的道德风险，促使金融中介机构在维护金融市场健康稳定运行方面发挥积极作用。因此，切实加强住房抵押贷款风险的金融监管与防范是形成高效完善的证券化市场的有力保证。
参考文献：
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