高房价后的腐败黑洞
时间：2020-03-14 07:53:08 来源：达达文档网 本文已影响 人 
今年年初及两会前后,调整居高不下的住房价格,政府采取了一系列举措。然而短暂的观望后,北京、上海等地的房价再次攀升。调整——观望——再涨,中国房价似乎陷入逡巡往复的“怪圈”。无怪有社会学者怒问——“疯狂房价何时回归理性?”
追本溯源,房价何以疯狂?——近年在全国已经查处的腐败案件中,八成以上官员染指房产,高价商品房后的腐败黑洞,填进了谁家的真金白银?针对中低收入人群的经济适用房,即便“九查九核”,又如何依旧爆出“豪车门”?业内外人士建言出台《反暴利法》,又是否有能力惊醒房产商一夜暴富的美梦?
日前,国务院下发通知,公布房价过高地区可暂停第三套房贷等措施,坚持遏制房价过快上涨。本策划从多视角阐释高房价因由,或可有助于了解中国楼市怪圈之源。
房地产是腐败群体的集散地,在丰厚利润驱动下,行贿受贿已经是部分开发商获取暴利的重要途径,小到科级干部大到部委官员,只要他的职权与房地产有关,就很难保证他不涉及腐败。
据了解,近年全国查处出来的腐败案件中,八成以上官员直接染指房地产。最高人民检察院的工作报告则显示,2009年全国查办发生在土地出让、规划审批、招标投标等环节的职务犯罪案件达6451件。从这些落马贪官的案例中,既可以看出中央反腐的决心和力度之大,也可以看出部分官员与地产界勾结之深。
“很多商品楼都带着腐败的味道”
深圳万科股份有限公司董事长王石曾说,在房地产领域,“不行贿作为一个底线,大家都认为不可能,或者认为可能,但觉得很难。”
“我经手的商品楼里,很多都带着腐败的味道。”某房地产开发公司老总讲的和王石有异曲同工之妙。且他们的话,也多次得到证实。
2006年2月,国务院首次界定商业贿赂重灾区,排在前两位的工程建设、土地出让都和房地产市场密切相连。而北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金及新近落马的辽宁省人大常委会副主任宋勇等官员,皆涉嫌与房地产有关的经济问题。
2009年12月25日,因犯受贿罪,浙江省杭州市萧山经济技术开发区国土规划建设局原局长李幼祥一审被判处有期徒刑十二年零六个月。法院判决确认,李在担任萧山经济技术开发区国土规划建设局副局长、局长期间,利用职务便利,为房产公司负责人、建筑承包商等人在工程监管、验收、工程款支付及征地、项目建设审批等方面谋取利益,非法收受财物共计价值人民币110万余元。
据统计,2009年1月至11月,浙江检察机关立案侦查的该省国土系统贪污贿赂、渎职侵权犯罪案已达61件67人,其中有15位正、副局长。
几乎与浙江国土系统腐败案件公布的同时,近年来,海口市规划局原副局长陈立奇、姚继韵、张仕武以及原总规划师王小山在任期内,在用地规划审批、改变用地性质、暂停缓工程处置、提高用地容积率等工作中,利用职务之便,为他人谋取利益,收受巨额钱财。日前,四人均被开除党籍、开除公职,并被检察机关批准逮捕。
如果说浙江、海口的腐败案件是以涉案人员众多而令人瞠目,苏州市原副市长姜人杰则是以超过1亿元的受贿金额令人咂舌。
2001年至2004年间,主管城建工作的姜人杰利用职务便利,先后收受多家房地产公司贿赂,折合人民币1亿余元,其中最高单笔受贿达8000余万元,创造了贪官受贿总金额、单笔受贿金额的两个“新高”。
“有的贪污官员喜欢‘囤积’现金,有的腐败分子则偏好‘收集’房产,腐败花样真是层出不穷!”全国政协委员、上海交通大学法学院教授王曦说。
近年来,上海市两个倒下来的“土地爷”——浦东新区原副区长康慧军和市房地局原副局长殷国元都有收集房产的嗜好。长期掌握土地交易大权的康慧军被称为“炒房区长”,截至案发时他和妻儿名下的房产达14处。殷国元曾多次向自己提供过便利的房产公司“买房”,价格明显低于市场价格。更出格的是,他的大部分购房款是向房地产开发商索取的。
从这些落马贪官的案例中,既可以看出中央反腐的决心和力度之大,也可以看出部分官员与地产界勾结之深。
官员与开发商的勾结,主要是利益上的联系,即官员利用权力为开发商“行方便”,而开发商则投桃报李,给其经济上的回报。
这种权钱交易必然增大房地产开发的成本:一是开发商与权力交易的成本。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节。有统计称,开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3%到5%或更高,这对房价起了推动作用。二是腐败竞争成本,开发商们为了更有把握拿到心仪的地块,可能争相拿出更多的资金来贿赂官员,加剧腐败的蔓延和升级。三是效率成本。当正常的市场交易行为和正常的权力行为,与腐败紧密联系在一起的时候,必然制约效率的发挥,这同样会大大增加房地产开发的成本。事实上,一些地方政府和开发商之所以反对公布房价成本,很大程度上就是由于担心房价中的隐性成本暴露出来。
一旦开发商与权力勾结在一起,这些开发商们就无惧相关政策的压力,他们会变本加厉、有恃无恐地制造信息不对称,营造供不应求的假象,诱导消费者购房,推动房价上涨。而这些成本,无疑都将悉数或加倍转嫁到消费者身上。南京某大型房地产开发公司的一名经理坦言:“如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本能降低15%左右!”
有公章就有灰色成本的可能
据了解,根据我国当前法律法规和规章,一家房地产开发公司要顺利完成一个开发项目,需要经过“八个步骤”。
具体的主要程序“路线图”为:第一步,必须获得政府审批,争取到开发项目。第二步,就是办理经济适用房土地使用许可证或者商品房土地使用许可证。第三步,获得规划部门的许可,取得城市规划许可证。第四步,小区的设计必须符合人防工事的要求,取得人防部门的地下工程规划许可。第五步,取得施工许可证。当已施工工程达到总工程量的25%至30%时,向物价部门申请办理经济房预售联系函,经过经济适用房或商品房价格认证后,取得预售许可证,可以向外进行预售,这是第六步。第七步,工程竣工并经规划验收合格,取得规划验收许可证。当上述程序履行完毕且在资料齐全的情况下,才能在房地产管理部门办理产权初始登记。最后是为房屋产权所有人办理房屋产权所有证,这是第八步。
然而相当多的房地产开发公司为了追求利益的最大化,很少按章“出牌”,他们能省则省,实在省不掉的则以金钱为手段,打通个个关节。这样,在肥了政府相关权力部门中的某些人和房地产公司老板的同时,损害了广大消费者的利益。更为重要的是,它扰乱了房地产行业的管理秩序,造成了房产市场的混乱局面。
——物价部门利用经济适用房预售联系函审批权、物价决定权、商品房价格认定权和违规处罚权收受贿赂。2001年1月至2004年9月,安庆市物价局原副局长余金琳、原副局长石星堂、原纪检组长赵国银,分别收受虹城公司12万元、7万元及4万元的贿赂后,违规办理“大园小区”经济适用房预售联系函、商品房价格认证,并免除对该公司的违规罚款10万元。
——规划部门利用规划审批权和免除违规处罚权收受贿赂。2001年7月至2004年春节前后,安庆市规划局原副局长姚顺长在收受10万元贿赂后,违规使虹城公司顺利通过“大园小区”竣工规划验收。
——人防部门利用人防工程图纸审批权收受贿赂。2004年3月初,安庆市人防办公室原主任方锡武收受虹城公司15万元、原分管副主任杨明杰收受8万元后,对明显不符合人防工程设计标准的图纸未要求修改,签批了建筑防空地下室建设意见书。
——城建部门利用劳保统筹基金减免审批权收受贿赂。2004年3月,安庆市建委原主任李叶四收受虹城公司5万元后,违规批准减免该小区拆迁还房部分劳保费用近28万元。
——产权管理部门利用产权初始登记审批权和产权初始登记费、测绘费减免权收受贿赂。2004年3月,安庆市房产局产权处原主任汪绍华先后收受虹城公司5万元后,擅自决定减收“大园小区”的初始登记费1.7万元、测绘费2.4万元,并向有关人员打招呼尽快办好“大园小区”的初始登记。
郝明金:严查房地产领域腐败
在房地产这样一个腐败横行的市场中,腐败已经成为一种无形制度,一种人人都要遵循的规则。究其原因,主要是与房地产业息息相关的政府部门行政审批权过大,过于集中,尤其是公共权力的运行不够公开、透明,缺乏有效的监督制约。因此,要使房价下降,必先清洁市场,反对腐败。
全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议国家要加大力度惩治房地产开发领域的腐败,他认为,房地产开发必须执行阳光政策,建立公开、透明的房地产市场。要推行政务公开,坚持依法行政。涉及与老百姓利益密切相关的房地产开发规划要办事公开。在房地产开发中,政府必须实行规划批前、批中、批后的公示;对于土地审批、城市拆迁、房屋开发整个程序等都要公开,实行公开招投标。
同时要建立项目审批责任追究制。在严格落实项目审批责任制的基础上,一定要有健全的追究制度。要根据《城市规划法》和国土资源部11号令,尽快地建立程序严密、制约有效的地产市场的运行机制和房地产开发市场管理体制,落实规划项目指标审批责任制。谁允许规划指标不完全的项目上市交易,谁私自更改指标,就应该追究谁的责任。
东南大学政治系教授袁久红认为应健全监督机制,把公共权力置于法制和人民群众的有效监督之下。如果不对行政权力予以制衡,商人的唯利是图和“审批权力”的结合,必然造成金钱和权力的交换,导致腐败滋生。为此,必须强化对公共权力的监督管理,对公共权力建立强有力的民主监督机制,把公共权力置于法制和人民群众有效的监督之下。比如要强化公众对房地产开发实施的监督;加快规划审批监控体系建设;进一步健全对房地产、市政公用市场监管制度;加强后续监管,建立科学合理的房地产行政管理和监控机制;完善行政执法责任制和评议考核制;制定行政效能投诉、行政过错责任追究办法。
应该说打击“涉房”腐败、抑制高房价,一直是社会关注的焦点。中共中央近日印发的《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》,将“不准领导干部插手房地产开发经营”纳入准则,被业界认为是打击房地产腐败的一记重拳。其实,对于打击房地产腐败的行动从未停止过,今年1月10日,国办出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,抑制房地产投资投机。1月13日,中共第十七届中央纪律检查委员会第五次全体会议提出,将重点解决六方面问题,包括严肃查办房地产开发等腐败现象易发多发领域的案件。1月15日,银监会确定 2010年监管六大重点,高度关注房地产。人民群众为中央密集出台的“涉房”反腐政策叫好,认为“涉房”腐败不反, 高房价难抑,房地产市场就难以健康发展。
今年全国“两会”期间,全国政协委员、国家监察部副部长郝明金在接受采访时也表示,“这一领域的违法违规问题很突出,去年,监察部、住房和城乡建设部联合开展了对房地产领域违规调整规划、容积率问题专项治理,今年,将结合正在开展的工程建设领域突出问题专项治理活动,继续推进这一活动。尤其是要严厉查处房地产领域的腐败案件,以维护人民群众的切身利益。”
高扬法律利剑,修补制度漏洞,查处开发商背后贪腐官员的保护伞,挤出房价腐败成本,不仅“地王 ”神话有望打破,房地产市场秩序也会逐步规范。■
