房地产企业规模经济浅析
时间：2020-03-13 07:55:30 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘要：目前，我国主要产业的企业规模普遍偏小，产业集中度过低，生产要素配置过于分散，缺乏规模经济。合理扩大我国制造业的企业规模，实现规模经济是提高我国工业竞争力的当务之急。笔者就当前房地产行业发展存在的一些问题，论述了房地产企业发展规模经济的必要性，以及对企业经营带来的好处，还就规模经济实施的途径作了一些探讨。
关键词：房地产企业；规模经济；企业集团
中图分类号：F270.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）001-000-02
一、房地产企业规模经济涵义
规模经济理论（马歇尔）认为：生产规模和经济效益之间有着极其重要的函数关系，生产同一产品，成本是随着产量的增加而降低的，设备效能的发挥是随着大批量生产而逐渐增加的，人的管理潜力也是随着规模的扩张而被开发和利用。规模经济效应分为两种：企业技术规模经济和企业组织规模经济。通常意义上的规模经济即企业技术规模经济，它是指通过生产规模的扩大降低企业的生产成本，而组织规模经济则指企业规模的扩张，组织资源得以重新分配，企业的人力资源、制度资源以及品牌等资源得到更充分的使用（分工的专业化）从而降低成本。
规模经济是指生产要素在企业间的凝聚和重组以及由此所决定的经济效益。它反映随着生产的集约和扩大，使单位成本下降的趋势。发展规模经济是解决当前房地产企业存在的问题，提高经济效益和市场竞争能力的一项重要措施。
规模经济这一概念由来已久，它对一个房地产企业到底有什么样的影响呢？下面我们来做一些初步的探讨和分析。
二、文献回顾
规模经济及其效率的探讨多集中在工业企业、金融业、医疗业以及教育业，对房地产业规模经济的探讨比较少。国外对房地产规模经济的研究主要集中在三方面。
第一方面对房地产信托规模经济的研究。如Brent W.Ambrose & MichaelJ.Highfield & Peter D. Linneman通过对1990年2月至2001年11月，美国纽约证券市场的纳斯达克187笔交易的数据应用回归分析后得出小的REIT企业在扩大规模时获得较多收益，大的企业则在规模经济中获得了较多的成本收益。
第二方面对房地产企业的影响。如Youngha Cho应用柯布道格拉斯函数或者超对数成本函数模型，探讨了多元结构对韩国建筑企业的影响，通过对韩国201家建筑公司1993—1995年3年的数据分析结果显示，中等规模的企业由于降低了单位成本而在规模经济中受益最多，大企业则显示规模收益不变，不过可以通过多元化来提高企业效率。
第三方面房地产企业与其他行业的联合规模经济。如Danielle Lewis&James R. Webb的研究显示银行与房地产企业的系统效应可以产生规模经济。并估计了在成本互补的情况下，房地产企业与银行的成本协同作用。文中应用了模拟贝叶斯随机的前沿面成本分析了事前假设的每种可能的情况下银行能够获得的银行的数据样本，结果显示将银行与房地产企业联合起来可以使银行获的经济规模效益，并对二者产生成本的协同效应。
国内对房地产企业规模经济的研究很少，并多集中在定性的分析房地产产业是否具有规模经济，以及如何实现规模经上。对房地产企业的定量分析包括徐圣军，苗维亚，梁龙通过企业个数和房地产投资总额占国民生产总值的比率的探讨，得出我国房地产产业的规模化程度低于其他国家的相关产业，但处于上升期的结论。黄笑丹运用DEA分析了万科、保利地产、北辰实业、名流置业、苏宁环球五家企业，并应用总体数据对房地产业、建筑业、运输业进行了经济性评价。在此将采取DEA方法，对我国房地产上市企业中的56家企业进行规模经济分析，论证我国目前房地产企业规模经济的情况。
三、房地产企业规模经济的必要性
（一）企业间互相牵制、互相排斥的无序竞争局面亟待改变
近年来，各地房地产企业发展迅速。但是主要存在以下一些问题：（1）各公司的市场占有份额普遍较低，企业规模偏小，龙头企业尚未形成。企业年实际完成开发投资或商品房施工面积的占有率超过10%的很少。（2）一些开发企业盲目投资，忽视房地产开发商投资高风险的产业特点。
当前这种小高炉遍地冒烟的开发模式已被事实证明是不能适应经济发展要求的，对此进行整顿和重组是必要的和适时的。通过大企业、大集团的培育和发展，可以有效地贯彻国家对住房建设的产业政策，实现开发的规模化和集约化，提高土地利用效益，增加有效供给。
（二）房地产开发进入高级阶段使规模经济的发展成为必然
经过近年的发展，全国房地产市场已经趋于成熟，主要呈现两大特征：（1）零星、分散、见缝插针的开发方式逐渐被大规模小区综合开发所替代。小区开发需要巨额的资金，一个10万平方米建筑面积的小区，其开发成本最少也需要3亿元，非一般公司所能为。未来的房地产市场将主要是大型企业竞逐的场所。（2）房地产开发已经由小规模、低质量、低水平的自由开发向适度规模、高质量、高水平的综合开发发展。综合开发对企业资金实力、技术实力、管理能力提出了很高的要求，客观上要求开发企业必须形成规模，追求规模效应。
（三）发展规模经济是房地产业健康发展的需要
（1）目前，国内房地产开发企业大多规模偏小，实力不强，开发力量薄弱分散，对重大城建项目心有余而力不足，而海外投资集团，往往出巨资参与高速公路、地铁、桥梁等交通设施的建设，在为城市建设出力的同时，自身也获取了可观的稳定连续的收益。（2）要走可持续发展道路，必须发展规模经济。目前，绝大多数房地产企业只能囿于一地，不能积极参与京、沪等国内房地产开发热点地区的开发，这不仅使投资风险增加，而且丧失好些绝好的投资机会，要保持持续发展的势头，就必须采取多种形式的联合，壮大实力，共担风险，才能在市场的挑战中生存和发展。
综上所述，可以认为，发展规模经济是房地产开发进入较高层次后的客观要求，是房地产企业摆脱现有相对零散局面，走可持续发展道路，迎接21世纪挑战的需要。
四、房地产企业发展现状
（一）我国房地产企业规模及产业集中度的总体情况
我国最大500家工业企业销售总收入为12986110亿人民币，以815元人民币兑1美元计，折合1527177亿美元，尚不及美国通用汽车公司一家的销售额1549151亿美元。我国大企业规模远远不及全球500强中的同类企业。不仅如此，我国主要产业的集中度水平也远远不及美国、日本等发达国家。
据统计，长期以来，我国房地产开发企业的人均竣工面积一直徘徊在20平方米左右，劳动生产率仅相当于发达国家的1/2-1/6。2001年全国商品房施工和竣工面积分别为77213.5万平方米、27303.2万平方米（国家统计局），尽管绝对数字庞大，但被数以万计的房地产开发企业所分摊，则每家企业所开发的规模是小之又小。
（二）缺乏核心竞争力
目前，国内的房地产开发企业数量极其庞大，但经营管理水平参差不齐，多数企业未能自觉识别和培育核心竞争力，相当数量的开发企业难于适应今后的市场竞争。因此，结合房地产行业的实际情况构建核心竞争力，是房地产开发企业生存、发展的迫切需要，具有一定理论价值和现实意义。房地产开发企业的核心竞争力就是指房地产开发企业在开发、经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源、知识和能力。房地产开发激烈的竞争已迫使开发商从理念开发、规划设计到单体建筑、社区配套，从整体到局部，无不处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。
（三）房地产企业数量和空置面积多
在房地产开发量方面，2000年我国房地产开发企业的数量已达2.7万余家，但平均资产规模仅9224.6万元，每年平均开发量不到1万平方米；按开发资质等级划分，属于一级资质的房地产企业只占1.44%，二级资质的房地产企业也只有12.9%，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。同香港10家大型房地产企业开发全港80%以上的房地产项目正好相反，内地每年房地产开发量的70%是由三级和三级以下的开发企业来完成的。
来自国家统计局的资料：2001年全国商品房空置量净增量1100万平方米，全年增长率高达10.5%。累计至2001年全国商品房空置量已超过1亿平方米。即便是房地产市场最为发达和火爆的深圳，市场空置量和销售量之比也达到了0.7-1.0已经远远超过了合理区间（空置量和销售量之比的合理区间为0.2-0.34）。
五、房地产企业形成规模经济的途径
（一）横向并购
企业并购在实际执行过程中分为两种：横向并购和纵向并购。前者是指并购技术经济类型相同的企业从而实现规模的扩张和生产效益的提高，就是通常所说的1+1>2的效果；纵向并购目的是进行房地产开发经营的一体化运作，实现房地产开发上下游的对接，从而降低交易费用、降低中间成本，提高经营效益。
本文认为，当前我国绝大多数企业的规模还达不到规模经济的临界点，因而购并应以继续发展主业的横向购并为主，搞一体化经营还为时尚早。
（二）形成战略联盟
规模经济理论认为，生产规模和经济效益之间有着极其重要的函数关系，生产同一产品成本是随着产量的增加而降低的，设备效能的发挥是随着大批量生产而逐渐增加的，人的管理潜力也是随着规模的扩张而被开发和利用。因此在房地产行业需要引进规模经济的思想，进行行业资源的整合。借助战略联盟是房地产业进行进行规模经济的理想之选。
实行房地产业的战略联盟组织，可以有效地实现资金运作上的规模效应，在不扩大内部组织的前提下，使企业的组织范围外延。组织资源得以重新分配，企业的人力资源、制度资源以及品牌等资源得到更充分的使用，从而降低成本。
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