房市纷乱起伏，调控路途艰辛

根据9月12日国家发改委和国家统计局公布最新的调查报告显示，8月全国70个大中城市房屋销售价格再创新高，同比上涨8.2%，涨幅比7月高0.7%；环比上涨1.4%，也比7月高0.2%，并且，8月所有70个大中城市的新建商品住房销售价格同比均上涨。如北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%、蚌埠11.1%等；二手住房销售价格也同比上涨达7.9%，涨幅比7月高0.6%；环比上涨2%，涨幅比7月高0.5个百分点。其中同比上涨较高的城市主要有：深圳22.0%、北京10.6%、郑州10.0%、牡丹江9.5%、宁波9.3%等。

从这些数据来看说，全国房价，无论是一手房还是二手房，都比以往几年的价格上涨幅度在加大。特别是全国房价的上涨，不仅在一线城市房价快速上涨，比如深圳、北京等，而且二、三线城市也出现房价快速上涨势头。而这些数据仅是来自政府公布的数据，但是从城市居民实际购买中所遇到的情况来看，国内房价上涨幅度应该比这要大。比如，在北京地铁5号线沿线，近一个月房价上涨达到22%以上。深圳今年上半年房价也上涨50%以上。

全国各地房地产价格快速上涨，不仅引致了全国固定资产投资过热无法放缓，也引致了全国房地产开发投资快速的增长，引致了国内大量企业及资金进入房地产市场。在国内房地产快速上涨推动下，今年以来国内房地产市场表现出与以往不同的新特征。

在纷乱的房市看清真相

从国家统计局的数据来看1-7月份全国房地产开发投资为12134亿元，同比增长为28.9%，其中东部地区同比增长为24.5%、中部地区增长为36.5%、西部地区增长为37.9%。也就是说，房地产开发投资快速增长尽管东部地区增长速度低于中西部地区，但仍然处于一个较高的水平，而于中西部地区来说，则进入全面高速增长阶段。中西部地区的房地产开发投资高速增长也意味着中国房地产市场进入全面投资过热的高潮时期。

从房地产投资资金来源的情况来看 1-7月份房地产开发资金为18689亿元，同比增长了29.6%；其中银行信贷资金为3950亿元，同比增长21.4%；利用外资333亿元，同比增长74.5%；房地产开发企业自筹资金为6333亿元（其中自有资金3607亿元），同比增长32.2%；其他资金来源为8073亿元，同比增长30.6%，其中定金及预售款为4819亿元，同比增长20.2%。从资金来源的数据来看，主要表现为，一是进入房地产市场的资金并没有由于国内银行信贷紧缩而减少反之仍然是快速增长，而且房地产资金快速增长渠道也改变了以往单一依赖银行信贷的特征，即利用外资及自筹资金的比重增加显著；二是利用外资呈快速增长趋势。也就是说，由于国内采取对房地产投资信贷紧缩的政策，但是国内房地产市场的高利润仍然成了外资进入中国市场的重要领域，同时也表明，尽管政策对外资进入中国房地产市场采取一系列的禁入政策，但是这些政策所起到作用仍然是十分有限。不过，外资进入国内房地产资金所占的比重仍然较小，不足2%，房地产开发资金仍然是以国内资金为主导；三是自筹资金增长速度也十分显著，这主要与国内资本市场快速发展、国内房地产企业大量进入证券市场融资有关；四是其他资金来源增长也十分显著，而且其比重仍然很高，占45%以上。这些特征表明，国内房地产市场的资金来源，传统的工具仍然十分重要，比重较高，但同时也正在开辟新融资市场与寻找新的融资工具，而且随中国的资本市场的发展，房地产市场资金来源会有更多的渠道。

从房地产建筑与交易的情况来看 1-7月份，房屋开工面积为181937万平方米，同比增长为22.5%；房屋峻工面积为17939万平方米，同比增长10%；住房销售面积为34137万平方米，同比增长25.1%；房屋销售总额为13142亿元，同比增长39.2%。从这些数据可以看到，随着房地产开发投资大量的增长，房地产开发面积的增长速度也在加快，但房地产峻工面积并没有随着房地产开发面积增长而增长，仅及房地产开发面积的十分之一。这里既有房地产开发投资周期性问题，更为重要的会是随着房价快速上涨，从而进一步强化房地产开发商对房价上涨预期，这就容易让房地产开发商刻意延长投资周期性，以便让企业利润更高。房地产开发面积增长差不多是房地产峻工面积增长十倍，也说明房地产开发投资热潮的掀起。还有，住房销售面积增长下降，而住房销售总额高速度增长，这也就说明了房价增长幅度估计会比统计局公布的数据增长还要快。房价快速增长成为目前房地产市场快速发展的核心。

房市迷局的几个基本特征

今年以来，房地产市场最为热闹的事情就是房地产开发商“圈钱”、“圈地”忙目前国内房地产开发商都在比，谁从股市募集到的资金最多，谁融集到资金后如何圈占到更多的土地。据天相投资顾问公司对两市主营地产的70家公司的最新统计数据显示：2007年以来，有38家公司实施了增发或公告了增发方案，涉及资金高达1024.3亿元，金地和万科还计划发行公司债共71亿元；并另有两家公司通过IPO登陆中小板，募资15.86亿元。也就是说，光是国内资本市场，房地产开发企业就融集到1100多亿元资金。如果加上香港市场，国内房地产企业融集到的资金更多。比如广东的碧桂园等。而且随着仅限于上市公司的公司债发行试点办法实施，上市房企又开始把融资的触角伸向国内公司债市场。而鹏润房地产、SOHO中国地产、合景泰富、深圳天利置业、卓越地产等，均计划登陆H股市场。

当中国房地产公司进入疯狂的融资时代获得大量的资金之后，它们的下一个目标就是如何从“圈钱”转向大量的“圈地”了。在近几个月里，全国各地一个又一个“地王”刷新纪录。全国最大的“地王”是碧桂园，到今年8月15日止，该公司总土地储备量已经达到了惊人的5400万平方米；而今年上半年各上市公司土地储备量，富力约为3113万平方米、万科2157万平方米、中国海外1860万平方米、雅居乐2280万平方米、保利1007万平方米、新世界1753万平方米、越秀投资600万平方米、首创置业900万平方米等。有媒体报道，目前这些大的房地产上市公司所圈占的土地可建筑面积，按照目前平均标准90平方米计算可供一亿人居住了。

当房地产上市公司圈占到大量的土地时，房地产上市公司的业绩大增，其股价也随之快速上涨。可以说，近年来，房地产上市公司如同其他上市公司一样，价格一轮又一轮地上涨，只是一个万科其市值就远远大于美国最大的四家住房建筑公司了（这里还仅仅是以名义汇率来计算，如果以购买平均价来计算，中国房地产上市公司的市值肯定会大得惊人）。最有参考价值的是到香港上市的碧桂园，据中期业绩报告显示，今年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%。还有，7月底时碧桂园的股价不足9港元，目前达到13港元，短短1个半月上涨近50%，目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。

看到这种现象，有人曾评论为“历史在简单而荒谬地重复”！我基本同意他的观点。日本上个世纪80-90年代发生的事件已经在中国简单地重复。也就是说，无论这些上市公司为其行为找到无数个理由，无论房地产上市公司如何鼓吹中国房地产市场的价格会如何上涨，鼓吹中国房地产上市公司的市值如何在房价上涨中大增，甚至于鼓吹房地产上市公司直接融资增加如何来减少对国内商业银行的依赖、如何可降低国内商业银行的金融风险，但是，不可否认的是，这种地价、房价、股价、银行、股市，诸多元素的合力正在聚集，两大资产价格的泡沫（股市与楼市）正在越积越大，中国经济面临的潜在风险越来越高。

也就是说，政府一方面要通过各种方式在进行宏观调控，收缩信贷，希望减少整个社会的固定资产投资；另一方面政府为了证券市场快速发展，又向房地产企业打开方便之门，让证券市场的大量资金流入房地产市场。这几年的宏观调控政策的效应就在这种矛盾与冲突中消融掉了。而房地产企业从证券市场无成本或低成本融入资金之后，就一定要找到这些从证券市场上获得资金使用的出口。而这个资金的出口就是如何千方百计的获得土地。由于从证券市场获得资金无成本及便利，房地产企业就会不惜代价地到全国各地争夺土地，把各地土地的价格推高到极致。

而房地产企业从全国各地拿地，不仅适应了地方政府经营城市，让当地GDP快速上涨的要求，也让地方政府的权力在这拿地中迅速放大。这种权力的放大不仅表现为地方政府的财政收入在短期内爆发增长，而且表现为这种权力有了寻租设租的机会。这样房地产开发商与地方政府一合谋，大量的土地在短期内以高价卖出。

但是，房地产上市公司把各地的土地价格推高到极致，并不是这些房地产开发商没有意识到房地产的风险，也不是他们预期到国内房价只涨不跌，而是房地产上市公司在与证券市场的投资者打赌，即把从证券市场获得的资金尽量地投资到最高风险的地方。因为，在这种情况下，对于房地产上市公司来说，投资高风险的地方，如果成功了就能够获得高收益，如果投资失败，最后的买单者只能是广大的投资者。

同时，房地产上市公司敢于在证券市场获得资金后把各地土地价格极力推高，这还与房地产定价机制有关。因为，从房地产市场特性来看，当企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在这样的情况下，房地产容易形成价格领袖制。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果一家房地产开发公司把当地价格推高，其他房地产项目随之高涨。比如说，当一块土地价格拍卖出高价后，周边的房地产项目的价格立即就快速上涨。国内不少房地产市场的价格就是在这样的定价机制下一次又一次被推高到极致。有研究报告指出，2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。今年1-7月份房地产开发面积是峻工面积的10倍，但房价则在快速飚升。

房地产开发商不仅“圈钱”、“圈地”，而且在采取各种方式“捂盘”、“捂地”无论是一线城市还是二线城市，这种现象十分盛行。特别是一线城市这种现象更是十分流行。针对各个地方的房地产开发商“捂盘”、“捂地”之现象，不少地方正在出台种种政策，以便调整房地产开发商这样的行为。

不过，各地房地产监管部门，对房地产市场的捂盘现象，其出台的政策是用心良苦，但是对于房地产开发捂盘之现象，如果不能够把握着问题的实质，不知道捂盘产生之原因，只看到现象表面，头痛医头，脚痛医脚，那么要解决房地产开发商的捂盘问题是不可能的。在此，我们先来看，什么使房地产市场捂盘？在市场中房地产的捂盘违法了吗？如果没有违法，房地产的监管部门为什么又会出台政策来整顿这种现象？如果违法了，房地产开发商为什么敢这样做？房地产市场的捂盘其根本原因何在？通过什么样的方式能够解决这些问题等。这些问题都是需要认真研究与分析的。

一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在获价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺表象，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作等。

在市场经济中，房地产开发商如何出售房子、什么时候出售，按道理是没有多少关系的事情，这些完全是市场的行为。因为，这些完全可能通过市场的方式来调整。房地产开发商可以待价而沽，等待愿者上钩，以此来推高房子的价格；也可以薄利多销，房子卖得越快越好，以此来增加企业的市场占有率；同样也可以分批次、分时间销售，以便根据市场的变化来调整其销售策略与产品的价格等。在这个意义上来说，房地产市场根本就不存在什么捂盘的问题。看看欧美国家的房地产市场，政府如何会关心房地产开发商他手中持有的房子是卖还是不卖，是什么样的方式来卖，是什么时候来卖？

但是，市场法则的核心是市场信息的透明公开，以便让市场相关的信息都能够归结产品的价格上。这样，市场就能够通过产品价格的变化来调整市场的供求关系。但是，由于市场信息的不完全性、非对称性，这又要求市场有一套的严格的法律制度及有效的监督体系来保证市场信息的公开透明性，保证市场信息不会出现虚假现象。

对于国内房地产市场的捂盘现象，并不在于房地产开发商所生产的住房卖还是不卖，也不在于房地产开发商对这些在什么时候卖。这些不是太重要的问题。问题的重要性就在于房地产开发商是否向市场提供了有效的分开透明的信息，而不是用虚假的信息来欺骗购房者。如果房地产开发商用虚假的信息来欺骗购房者，来推高房价，那么政府相关的职能部门就得采取相关的政策监督这样的捂盘行为，来处罚这些违法行为。也就是说，政府对房地产开发商的捂盘，并非要求他们如何来卖房子，也不是要求他们什么时候来卖房子，而是建立有效的市场秩序，让整个房地产市场的交易处于公开透明的情况下。正是这意义上说，房地产市场根本就不存在捂盘的问题。

那么房地产市场的捂盘问题在哪里？问题就是于房地产开发商以其对市场信息优先性、不对称性来欺骗消费者。如果一个市场信息混乱，欺骗盛行，甚至于房地产开发商以欺骗性方式成为其市场交易主导策略，以此扰乱市场秩序，来扰乱整个房地产市场的健康发展，那么这些则是政府要整顿的事情了。

当然，房地产业作为一个高风险的行业，房地产开发商为什么敢于让其手中持有的住房产品捂在自己手上不出售？并非房地产开发商生性就会这样做。因为，在一个健康发展的房地产市场，企业面对市场的高风险，一般都会尽快地把其手中的产品销售出去，以便尽早把其风险转让给购买者来承担。

但是，由于中国房地产市场并非是一个完全市场化的市场，特别是当中国房地产市场是一个政策性市场，是一个由政府完全对市场价格隐性担保的市场时，即政府几年来的房地产市场政策都是要求国内房地产市场的房价要稳定，那么整个房地产市场的价格一定会处于只涨不跌的状态下，房地产市场的高风险也完全由政府来承担了。中国的房地产市场也就是一个没有风险的市场，特别不是一个高风险的市场。在这种情况下，由于房地产市场价格由政府的隐性担保而只涨不跌，那么在中国房地产市场中无论是供应方还是需求方，都会预期到该市场的价格只会上涨而不会下跌，房地产开发商也是如此。由于房地产市场产品完全市场化，当房地产开发预期整个市场的价格只涨不跌时，那么房地产开发商手中持有住房推迟出售也就是十分正常了。否则，这样的房地产开发商就根本就没有进入市场。

因此，房地产开发商捂盘问题，并非房地产开发商如何贪得无厌，也不是房地产开发商承担不承担社会的责任问题，更是不是房地产开发商的道德上有多少问题，从根本上来说，在于政府房地产市场政策出了问题，在于政府的房地产政策让国内房地产市场成了一个政策市，成了一个无风险的市场。如果政府的房地产市场政策不从根本上来改变，政府仅是希望从一些技术上规则要求房地产开发商做什么不做什么，要改变房地产市场这种捂盘现象是不可能的。

也就是说，在房地产开发商心目中，由于政府政策的缺陷，由于政府的政策不愿让国内房地产市场出现风险，因此，房地产开发商就会借助这种政府对房地产市场风险的隐性担保，从而把国内房地产市场的价格推到极高，把国内房地产市场的风险推到极致。即获得利益时是自己的，要承担成本时则是社会的事情。这样，国内房地产市场的事情一走向极端，那么房地产市场出现的任何困境就容易化解了。比如说政府根据房地产开发商愿意出台政策，让房地产市场不法行为合法化制度化。这就是目前国内房地产市场的生态环境。

因此，要改变目前国内房地产市场这种捂盘、捂地的现象，并非仅是通过一些技术规则就能够解决问题的，因此这些规则不仅不合符市场的基本法则，也是可以让房地产开发商找到种种规避的方式。而要解决目前国内房地产市场的问题就得在房地产市场三大基本前提条件下（即居民居住权天赋性、公有土地的人民性、中央政府政策的民生性），全面改变中国的房地产市场发展模式、改变目前存在严重缺陷的土地政策、住房政策、银行信贷政策、房地产税收政策等。只在在这样的一个基础上，才能够让我们房地产市场得到健康持续发展。否则，房地产市场聚集的问题会越来越多，其潜在风险会越来越大。

总之，从目前中国的房地产市场形势来看，由于房价快速飙升，也就带动国内房地产投资快速增长，导致房地产开发不断从资本市场获得更多的钱来圈地，当他们圈到地之后，房地产又以垄断性定价来进一步推高房价，又以不同的方式让产品推后出售，以便让各个楼盘的房价推到极致。那么房地产开发为什么会这样做，不把房地产市场看作是一个高风险的市场，根本上就在于钱是从投资者或银行获得，土地是国有，政府又对房地产市场的价格担保，如果房地产出现问题，其面临的风险完全可以转移给投资者及整个社会来承担。因此，如果国内房地产宏观调控不从根源上入手，要化解目前房地产市场的问题是困难的。

（作者为中国社会科学院金融研究所研究员）