价格洼地、非市场化供给与收入分配效应
时间：2021-03-20 08:04:51 来源：达达文档网 本文已影响 人 
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【摘要】近年来全国房价快速上涨，各地房价出现你追我赶现象。但过去几年，长沙房地产市场却较为平稳，房价水平和上涨幅度与其他同等城市相比，均处于低位，呈现出明显的价格洼地特征。价格洼地的形成与长沙大量土地及住房的非市场化供给有很大关系，并在不同市场主体间产生了财富转移及收入分配效应。
【关键词】长沙楼市；价格洼地；收入分配效应
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】1002-736X（201 2）07-0057-03
一、长沙楼市价格洼地现象描述
近些年来，随着政府调控政策的不断出台，房地产市场火热局面正悄然从一线及东部发达城市向中西部中心城市及二三线城市转移。这些二三线城市房地产市场出现供需两旺的局面，房地产投资快速增长，房价快步走高。不过，在中西部中心城市中，长沙楼市虽然发展迅速，但房价上涨却比较温和，与其他相同区位与经济发展水平的城市相比，无论是房价涨幅，还是房价水平都较低（王慧，2010）。如表-1和表-2所示，在中部地区六个省会城市中，长沙的房价水平是最低的，而长沙人均GDP却在六个省会城市是最高的。同时，按经济发展水平来说，长沙与南昌、合肥、太原等城市比较，无论是经济总量、人均收入，还是财政收入等，都要高。并且这几个城市的人口规模都相差无几，市区人口都在200万～300万人之间。为什么长沙房地产市场比较平稳，与其他城市相比，有着明显的价格洼地效应？本文将对此进行分析。
二、长沙楼市价格洼地形成的原因及计量检验
从经济学的角度来分析，一个城市或地区的房价受很多因素的影响，有宏观、行业与微观因素等。具体地说，主要受以下因素影响：宏观经济政策、经济发展水平、土地成本与土地供给量、居民收入、城市区位与规模、建安成本、人口规模以及住房供应量等。从中部六省会城市来说，所面临的宏观经济政策是相同的。从城市区位与人口规模来说，除了武汉是特大城市和交通枢纽城市外，其他五个城市区位条件和规模差不多，都是属于中部省会城市，人口规模在200万～300万之间。而从建安成本来说，由于建材市场是全国统一性市场，劳动力市场也是全国性市场，因此其成本也是一样的。当然，各地涉及房地产开发的规费可能不太一样，但相差也不会很大。而从经济发展水平来看，长沙的经济规模虽没有武汉那么大，但人均经济水平在六个省会城市中居于首位，经济总规模近年来在第二位或第三位。长沙房价表现出与经济发展水平不同步的现象，这与经济发展程度越高房价越高的一般规律相背离。因此，长沙居民收入与经济发展水平比其他城市要高但房价要低的原因可能跟土地成本与土地供应量以及住房供应量有很大关系（王姝人，2010）。而土地供给对房价的影响有两个渠道：一是当年的土地供给量通过影响两年后的住房供给量来影响房价；二是当年土地供给量通过影响消费者预期来影响当年房价。很多学者（任荣荣等，2007；黄忠华等，2009；任超群等，2011）认为，消费者预期的变化对房价的影响非常大，甚至是土地供给量影响房价的主要因素。
为了实证分析土地供应及住房供应量对房价的影响，本文选取了长沙、太原、郑州、合肥、南昌（分别用CS、TY、ZZ、HF、NC来表示）2002～2009年的人均GDP（以RDP表示）、住房竣工量（以JG表示）数据，0来测算这两个指标对住房价格（以HP表示）的影响。原始数据均来自历年《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。采用线性表达式构建方程：HP=αRDP+βJG+μ。
为了避免出现自相关和异方差，三个指标数据均进行对数化处理。运用eviews6.O软件，使用pool结构数据。因为人均GDP和住房竣T量对每个城市的影响可能不一样，因此对每个截面成员采用不同系数。运用类似不相关回归法进行数据回归，结果如表一3所示。
从表一3数据可以看出，系数的t检验，除合肥的住房竣工量指标没通过t检验外，其他均通过t检验。并且D.W值接近2，拟合系数R2值为0.98，说明检验可靠，模型有很高的拟合程度。
从检验结果来看，所有城市人均GDP对房价的影响是正的，多数城市住房竣工量对房价的影响是负的，这与经济学理论相符合。而从影响的程度看，人均GDP影响程度最高的是长沙，同时住房竣T量对长沙房价的影响也是最大的。因此，一方面，人均GDP的快速增长，会导致房价的快速增长；另一方面，住房竣工量的快速增长，会导致房价的较快下跌。综合来看，虽然长沙人均GDP快于其他几个城市，但由于住房供应量也在快速增长，因此其房价上涨速度反而小于其他几个城市。这说明，住房的大量供应和快速增长，是长沙楼市价格洼地形成的主要原因。
为什么长沙有着如此巨大的住房供应量呢？主要有两个方面的原因（续珊珊等，2011）。一是住房市场存在着大量的非市场化供给。虽然上世纪末我国废除了住房的福利分配制度，但全国很多地方还是存在各种各样的变相福利房分配，如一些机关事业单位的集资建房，这种情况在长沙最为普遍。过去十年中，长沙各级政府机关及部分事业单位如学校、银行、医院等，以各种名义为本单位职工建造了大量集资性质的住房。这些集资福利房由于土地基本上是以划拨的方式获得，获取成本非常低，并且还减免了相关税费，因而价格比商品房价格要低了许多。这不仅拉低了房地产市场的住房均价，而且由于很大一块住房需求游离于市场之外，因而很大程度上减小了房价上涨的需求拉力。如长沙的雅致名园，就是由长沙教育基建开发公司为某学校教师建设的定向单位自建房，共716套，房型多是130多平方米的3室2厅，于2008年3月开盘，对外销售起价是3888元，平方米，而对教师销售价每平方米仅为1800多元；还有如长沙华盛世纪新城是对省级公务员定向开发的，2008年开盘，内部价为2000元/平方米，对外销售是4500元/平方米以上。二是土地市场存在大量的非市场化供给。过去十年来，长沙城市建设发展非常快，新城建设、开发区建设如火如荼，但由于城市建设布点太多，建设资金短缺成为一大问题。为此，长沙市政府采取了以土地换项目建设的方式，将项目周边土地低价转让给施工企业，以抵偿开发建设成本。这些施工企业要么自己进行房地产开发，要么转手给其他企业进行房地产开发。这种土地出让方式属于协议性质的土地出让，与市场化的招拍挂出让方式相比，地价要低了很多。而过去几年来长沙城市建设不断加快，通过这种方式出让的土地非常多，从而形成了大量的土地非市场化供给，很大程度上抑制了土地价格的快速上涨。
三、财富转移及收入分配效应
土地的非市场化供给与大量住房的福利性分配，在房地产市场的不同行为主体间产生了财富的转移及收入分配效应，具体表现在以下四个方面。
1.住房的福利性分配，使政府机关及部分事业单位的职工获得了较高的非货币化补贴。由于政府机关及部分事业单位福利房的土地获取成本很低，以及减免了相关税费，因此福利房价格远低于市场价格，一般只有商品房价格的50%～70%。这样，通过本单位住房的福利性分配，政府机关及部分事业单位职工就一次性获得了相当于市场房价30%～50%的非货币化补贴，而其他行业职工因为没有集资福利房分配而无法获取。因而，通过各种名义的住房福利性分配，机关事业单位职工获得了一笔其他行业员工得不到的巨额住房补贴，产生了收入分配差距效应。
2.土地的非市场化供给形成的低地价，使得房地产开发成本降低，开发商获得了较高利润。国土资源部在2002年就明令禁止继续以协议方式出让经营性土地，并将2004年8月31日作为协议出让土地的最后终结日。由于招拍挂方式形成的土地价格比协议出让方式要高许多，那么通过招拍挂方式竞得土地的开发商将有较高的土地成本，而以土地换项目建设方式获得的土地成本则要低许多，因而这部分开发商的房地产开发成本较前一类开发商要低，但房价却是一样的。因此，由于土地取得方式的不同，在不同开发商之间也产生了收入分配差距效应，后一类开发商获得了更高的开发利润。
3.房价洼地在投资者和普通市民之间也产生了收入分配效应。由于过去几年来长沙房价上涨速度及住房均价相较于其他城市来说并不高，普通市民对于房价的支付能力较强，这在一定程度上减轻了在许多城市特别是大城市普遍存在的“房奴”现象。而对于投资者来说，由于房价上涨较为温和，房地产投资的回报率并不是很高，这使得房地产市场上通过房地产投资而产生的财富马太效应有所减轻，一定程度上抑制了居民财富从普通居民向房地产投资者转移。
4.地方政府土地收入的平向转移与代际转移。由于土地的非市场化供给与住房的福利性分配，使得部分开发商与机关事业单位职工获得了大量的财富转移，实质上这部分财富来自地方政府的土地出让收入。即如果土地买方市场和住房市场是充分竞争性的，那么地方政府可以凭借对土地的完全垄断，获得最高的土地价格（薛白，2011），因而土地的非市场化供给和住房的福利性分配使得部分财富从地方政府向开发商与机关事业单位职工转移，形成土地收入的平向转移。另外，虽然土地供给价格较低，但通过大量供地，地方政府还是获得了高额的土地收入，而由于城市土地是有限的，本届政府将土地大量出让，势必会影响到下届政府的土地出让收入，因而，在不同届地方政府之间也形成了土地收入的代际转移，土地收入从下届政府向本届政府转移。
四、结论及政策建议
从长沙房地产价格洼地的形成，以及所产生的财富转移及收入分配效应来看，土地的大量供给，特别是大量非招拍挂出让供给方式有效地抑制了土地供给价格，降低了房地产开发成本，从而抑制了房价的上涨。同时，由于政府机关有内部福利房可以满足其住房需求，因而很大程度上减小了市场需求，也对房价的上涨产生了抑制作用。长沙楼市价格洼地的形成对于抑制房价快速上涨有一定的启示意义，即增加土地供应和增加低价住房（保障性住房）供应。但土地的非市场化供给与住房的福利性分配，使市场机制形成了扭曲，对社会公平也产生了很大冲击。因此，在保证社会公平与市场效率的前提下，为抑制房价的快速上涨，有如下政策性建议。
1.加大土地供给，抑制地价快速上涨。地方政府在进行城市规划时，应充分考虑城市人口规模及人口的增长，留出充足的住宅用地。并根据房地产价格变动情况，在房价、地价上涨较快时，增加土地的供给量，以减少房价上涨中的地价推动因素。
2.改革土地出让方式，改变单一“价高者得”的模式。土地的招拍挂出让方式是完全的市场竞价模式，对于减少土地出让中的“黑箱”操作，以及增加政府土地收入方面，均有积极作用。但这种方式也对土地价格的上涨产生了较大的推动作用，不利于抑制房价的过快上涨。因此，在招拍挂出让方式中，应设立多重目标，如在考虑土地出让价格的基础上，增加保障房的配套建设目标，或者对房价进行限定。
3.增加保障房的建设与供应。住房是人们的生活必需品，基本的居住保障是现代社会保障系统的一部分。从我国经济发展现状及城市化发展进程来看，我国目前的住房保障系统主要是保障低收入家庭的居住需要，保障形式主要为廉租房。廉租房建设既可由政府为主体来进行，也可由开发商以配套建设的形式进行。保障房的建设，一方面保障了低收入家庭的基本居住需要，另一方面也减少了房地产市场的需求，在一定程度上可以减轻房价上涨的压力。
4.取消事实上存在的机关事业单位福利房分配制度，实现体制内外的完全平等，缩小政策内外有别所带来的收入分配差距。政府公务员及部分事业单位在购房上所享有的福利房分配，造成了体制内外事实上的不平等，不利于政府机构改革和减少社会的不平等程度。因此，应该取消政府机关及事业单位各种名义的集资性建房，而应通过提高住房补贴、提高住房公积金缴存额，来提高公务员及事业单位员工的住房购买能力。
