房地产保险发展滞后原因分析
时间：2020-03-14 08:03:36 来源：达达文档网 本文已影响 人 
摘要：房地产保险是以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的各类保险业务的总称，是整个社会保险中的构成部分，对推动房地产业发展，保证房地产开发、经营、管理、维修等全过程的顺利进行具有重要作用。但是在中国的保险市场上，房地产保险并没有受到消费者的“热情接待”，目前反而濒临退市边缘。本文着重分析了导致房地产保险发展滞后的原因。
关键词：房地产；保险；房地产保险
一、房地产保险的含义及险种
房地产保险是以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的各类保险业务的总称，是整个社会保险中的构成部分。主要有建筑工程保险、房屋保险、个人住房按揭保险、房地产财产保险、房地产责任保险和房地产人身保险等险种。
二、导致房地产保险发展滞后的原因
房地产业的特点集中表现为房产商品价值高，开发建设投资大、生产周期长、资金周转慢，房地产保险的加入将有效地转嫁房地产业中的许多风险，对推动房地产业发展，保证房地产开发、经营、管理、维修等全过程的顺利进行具有重要作用。
房地产业与保险业是中国新经济体系中两个同样有着巨大发展潜力的产业。平安、新华等保险公司早已通过各种方式进入房地产领域，中国人寿也于2007年7月联姻海外地产基金。从国际经验来看，这两个领域在发展过程中有着诸多可以相互配合、相互推进的因素，尤其是两者最直接的联系纽带房地产保险在许多国家都占有绝对重要的地位。但是近几年来中国的房地产保险却在市场上受到消费者的冷遇，究其原因主要有以下几方面：
（一）在观点上存在着误区，混淆了保证保险与信用保险的概念
保证保险是以投保人自己的信用风险为保险责任的一种财产保险业务；信用保险是以他人的信用风险为保险责任的财产保险业务。凡被保证人根据权利人的要求，要求保险人担保自己信用的保险，属于保证保险；凡权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险，属于信用保险。信用保险等一般保险仅有投保人和保险人两个当事人，保证保险的当事人有保险人、投保人和权利人三个。
保证保险与信用保险是有着严格区别的两种不同的保险业务。在西方成熟的房地产保险市场上，有着明显的区分界限，目前在中国则是保证保险和信用保险的混合物，把房地产保险的范围片面理解成房地产信贷信用和保证保险。
（二）银行、保险公司与购房者之间在房地产保险业务中的风险责任未能被合理划分
西方国家的房地产保险费一般都由银行缴纳，因为受益人是银行。银行可以在出售抵押房产（比如房市处于低迷期，房价大跌）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于自己收入流中断而不能如期还款时由保险人代为付款的保险合同则是房地产保证保险合同。保险费由购房者缴纳，因为受益者是购房者个人。购房者可以在自己收入流中断的情况下保有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者在收人恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。
国内如住房消费信贷保证保险通常的做法是，银行同意办理购房贷款手续的前提是要求借款人把自己所购房产抵押给银行，同时为了防止购房者不能还款时银行拍卖抵押房产所得不能弥补贷款本息的风险，再要求购买商品房的借款人与保险公司签定一份由购房者缴费、由银行受益的保证保险合同。在借款人因死亡、失踪、伤残、患重大疾病或经济收入的减少而在一定期限内无法履行还款义务时，由保险公司负责赔偿银行的损失。银行或者将抵押房产的追偿权和处置权转让给保险人，或者自己处置抵押房产，处置所得不足以弥补贷款本息时再由保险公司补足差额或在事先约定的保险金额内给予赔付。
即使在西方成熟的房地产市场和保险市场上，银行也不可能通过房地产信贷保证保险和信用保险完全规避其自身的贷款风险，然而在中国当前的房地产保险业务中，保险公司收取了一份保费却承担了包括购房者的道德风险、行为风险（应属于银行缴费的信用保险的保险责任）以及引起购房者收入流减少或中断（应属于购房者缴费的保证保险的保险责任）的一切风险；银行则试图在把成本转嫁给借款人、把风险转嫁给保险公司的条件下获得房地产抵押和信用保险的双重保障，完全规避自身的信贷风险。显然，这种保险业务并不是真正意义上的保证保险和信用保险，银行不交纳保险费也不作为投保人，却得到了信用保险才有的保险赔付；购房者虽缴纳了保证保险的保险费，自己却不能得到应有的保障，缴费义务与受益权利被严重扭曲，违背了保险制度中权利与义务对等的基本原则，具有致命的内在缺陷，因而很难持久运营。
（三）忽略政府在房地产信贷保险中的作用和责任
由于抵押贷款制度的高风险性和房地产抵押贷款保险具有较高的社会效益，房地产抵押贷款保险在许多国家和在一些国家抵押贷款保险发展的初级阶段都被定义为政策性保险业务，有专门的政府机构主办或得到过政府的大力扶持。例如加拿大房屋抵押贷款与住宅公司所提供的房屋抵押贷款保险和美国的联邦住房管理局、退伍军人管理局以及农业事务管理局所提供的住房抵押贷款保险等政策性保险，借助政府的信用曾一度促进了房地产业和保险业以及银行业的迅猛发展。政府信用在这一领域具有个人信用和公司信用所无法比拟的优势。
随着中国住房制度改革的进一步深化，一些城市的高房价正在逐步回落，同时失业和流动使个人收入的不稳定性急剧增大，社会、经济乃至自然风险都在增加，道德风险和逆选择等因素使房地产抵押贷款保险的风险对普通纯商业性保险公司来说不愿意承受，一些地方政府却把希望完全寄于商业性的保险公司，而不是根据房地产抵押贷款保险具有的正效应和外部效应而以国家信用大力推动它的发展，忽略了政府在房地产信贷保险中的作用和责任。
（四）强制性捆绑式销售，消费者选择房地产保险受限制，且保险责任一刀切
在西方发达国家，投保人可就保险条款所举的风险自行选择，保险可以挑着买；而中国的投保人必须对所有风险照单全收，没有任何选择的余地。例如根据中国人民银行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》销售的个人抵押贷款房屋保险，各商业银行普遍规定购房者向银行贷款的同时必须在其指定的保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险，银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。与国家颁布的《保险法》明确的投保自愿原则存在相悖之处，引起消费者的普遍反感。
同时人保、平安、太平洋、华泰等保险公司的房屋保险条款中，在保险责任范围中列举了因房屋设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失；在意外发生前，购房者未履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷义务而拖欠借款本息金额；一些外部突发因素导致的房屋损失，如战争、类似战争行为，军事行动，武装冲突，罢工、暴动、民众骚乱、因核子辐射或污染、行政行为或执法行为、因地震或地震次生原因；投保人意外或者存在过失的，包括因购房者本人或其家庭成员的故意行为、因自杀、自伤、饮酒过度、滥用药物、违法犯罪行为、购房者被擅自改变房屋结构，购房者因疾病死亡或者丧失还款能力等，都不予理赔。另外根据保险条款，只有归还贷款的主还贷人出现意外时才能获得赔偿，而参与还款的参贷人如出现意外，保险公司不接受理赔。
（六）房地产保险费率偏高，硬性规定一次性缴纳保费，且手续繁琐
房地产保险费率偏高，住房抵押贷款保证保险的费率一般定为5‰左右；而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0.5‰，日本更低。尽管保险费率在市场上最终达成均衡是市场供需双方长期博弈的结果，保险公司为降低风险，在厘定费率所需以往统计数据不足（开办的时间短）的情况下，把保费定得偏高，但过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为在保险中由于逆选择的作用，风险低的人（收入流稳定或道德风险与行为风险较低）不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险，当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下的是风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就有更多的风险相对低的人退出保险……恶性循环，逆选择若得不到有效的控制，保险制度就会因之而崩溃。
此外一般险种的保险费交纳期限，有月交、半年交或年交等许多期限档次供消费者选择，期交或趸交投保人可自主选择，可是国内几乎所有的财产险公司在个人抵押贷款房屋保险条款中都规定，投保人必须一次性缴清全部保费。同时因为国内金融机构尚未掌握个人信用状况的详细记录，所以为降低风险，保险公司要求投保人出具各种各样的证明文件，手续繁琐。有的保险公司甚至要求投保人先出具银行已经贷款的正式文件，而银行贷款的前提条件却又是购房者先行获得保险保障，把购房者卡在当中，自然引起其不满。
（七）房地产保险方面的法律缺失
房地产保险业务主要为长期保险业务，若想顺利拓展需要严格的法律保障支持。然而中国至今仍缺乏完善的法律依据。在没有相应法律保障的情况下，购房者个人、保险公司和银行很难有高涨的积极性。
三、发展房地产保险的几点建议
（一）整理思路，重新定位
建议以政府信用为基础，从目前国有商业性的保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司，利用政策性业务的强制性遏制保险中的逆选择，使其中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散；同时允许和鼓励财险、寿险和再保险公司等全面介入各种类型的房地产保险业务，对具有政策性的业务给予税收及再保险方面的优惠，扶持其发展；此外立法机构和保险监管部门及时制定和出台各种规范性的法律、法规，保证房地产保险有一个健康的发展环境。
（二）澄清信用和保证保险概念，理顺各方的利益关系
在此之前的很长一段时间里，随着房地产业的高速发展，市场资源丰富，房贷险被银行强行要求购买，再加上出险率低，房贷险一直被视为保险公司的暴利险种，是各家公司的必争之地。但是从2006年开始，各大银行逐渐取消了房贷险的强制销售和捆绑销售，加之银行贷款利率一直走高，提前还贷的风潮使得房贷险雪上加霜，新增的房地产保险业务每况愈下。因为如果一种产品在市场销售过程中，严重背离权利与义务对等的基本原则，由此严重损害某一方的经济利益，势必难以持久维持独霸市场的局面。所以，有必要理顺各方的利益关系。建议保险公司、银行、房地产公司相互配合，认清并合理划分各自所承担的风险，通力合作，简化手续，降低费率，共同构筑完善房地产保险体系，争取多赢格局的早日形成。
（三）确定工作重点，建立良好的保险机制，扩展投保对象范围及制定相应的保险费率
过去房地产保险存在着诸如投保人交纳了保险金银行却作为受益人、费率高且不少险种强制一次性趸交增加了购房者负担、保障范围少等问题，在一定程度上挫伤了消费者的购买积极性。尽管如此，在漫长的还款期和房屋使用期中，无论是房屋还是借款人都可能面临不可预知的风险，给予一定的保险保障是必要的。就此而言房地产保险依旧具有较大市场，若不想失去这个市场，需要改良创新保险产品与销售方式。在此背景下保监会发出了《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》，指导和鼓励保险公司完善现有产品，保险公司也相继推出了一些新产品，将保险受益人由银行变更为购房者以保障购房人的利益、分期缴交保费、适额投保等产品创新，无论从保障范围还是理赔合理性上都有所改善。比如新推出的寿险类房贷险都把疾病导致的还款困难包含在了理赔范围内，有的产品开始推行夫妻共保，不再坚持主贷款人出现意外才理赔，投保人可选择年交等，但是依旧存在费率相对较高等弊端，因此无法受到多数消费者的青睐。
由此可见，在设计和销售新险种时，对保证责任、保费计算、保险期限和理赔方式等方面进行改进，以便重新赢得市场，是下一步中国发展房地产保险的主要侧重点。
参考文献:
[1]刘凤英.房地产金融[M].辽宁大学出版社，2006年12月.
[2]邓宏乾.房地产金融[M].复旦大学出版社，2006年12月.
（作者单位：海口经济学院）
